Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư là phân khúc bất động sản mà hướng tới các đối tượng có thu nhập ổn định. Bên cạnh căn hộ chung cư thì nhà ở xã hội cũng rất được quan tâm, tuy nhiên thì không phải ai cũng có cơ hội sở hữu.
Contents
Nhà ở xã hội là gì?
Căn cứ vào khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, đây được hiểu là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Chính vì tính chất được Nhà nước hỗ trợ nên chúng thường có giá thấp hơn so với các loại nhà ở khác.
Xem thêm bài viết: Giải đáp thắc mắc nhà ở xã hội khác gì nhà ở chung cư?
Đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội tại Việt Nam
Đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội?
Căn cứ vào Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014, có tổng cộng 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Cụ thể như sau:
Nhóm 1: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
Nhóm 2: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
Nhóm 3: Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
Nhóm 4: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
Nhóm 5: Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
Nhóm 6: Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
Nhóm 7: Cán bộ, công chức, viên chức.
Nhóm 8: Các đối tượng đã trả lại nhà công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nhóm 9: Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh, trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
Nhóm 10: Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Tuy nhiên, không phải cứ thuộc một trong mười nhóm trên thì sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Khi đáp ứng được một số điều kiện nhất định quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014 thì các đối tượng nêu trên mới được hưởng các hỗ trợ liên quan.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội?
Như đã đề cập 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở nêu trên, các đối tượng được mua nhà ở này sẽ phải có những điều kiện nhất định, căn cứ vào Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014, các điều kiện cụ thể như sau:
Điều kiện 1: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưỡi mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập. Hoặc, có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiêu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
Điều kiện 2: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trong trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có loại nhà ở này trừ trường hợp quy định tại nhóm 9 nêu trên.
Điều kiện 3: Đối với các đối tượng thuộc nhóm 4, 5, 6 và 7 nêu trên thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tưởng chính phủ. Riêng với các nhóm 1, 8, 9 và 10 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
Xem thêm bài viết: Các mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Đối tượng vay mua nhà ở xã hội?
Vay mua nhà ở xã hội được hiểu là chính sách của Nhà nước cho phép các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, khi đáp ứng được các điều kiện nhất định thì sẽ được phép vay tiền tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua nhà ở. Lãi suất vay 4,8%/năm, mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua nhà, thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân.
Các nhóm đối tượng sau khi đủ điều kiện sẽ được phép vay mua loại nhà ở này bao gồm:
(i) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
(ii ) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
(iii) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
(iv) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân và
(v) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Chú ý là các điều kiện để có thể vay mua nhà ở này cũng hết sức ngặt nghèo và cần rất nhiều giấy tờ, thủ tục chứng minh đủ điều kiện. Các đối tượng nêu trên khi muốn vay mua nhà ở thuộc loại hình này nên liên hệ các công ty, văn phòng luật để lắng nghe tư vấn cụ thể về các điều kiện cũng như giấy tờ cần chuẩn bị.
Tìm hiểu thêm về: Hình thức thuê mua nhà ở xã hội
Ưu nhược điểm của nhà ở xã hội
Ưu điểm nhà ở xã hội
Về ưu điểm, ưu điểm lớn nhất có thể dễ dàng nhìn ra ở loại nhà ở này đó là nó có mức giá bán ra thấp hơn rất nhiều so với các loại hình nhà ở khác. Ngoài ra, các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê còn được hỗ trợ vay với lãi suất ưu đãi, có thể vay tối đa tới 80% giá trị căn hộ và mức lãi suất khá thấp từ 4-5%/năm.
Nhược điểm nhà ở xã hội
Nhược điểm thì có thể kể đến rất nhiều và có ba nhược điểm lớn như sau:
(i) Thứ nhất là không phải ai cũng có thể mua loại nhà ở này, đối tượng được mua phải thuộc một trong 10 nhóm đối tượng được quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2010, và phải thỏa mãn các điều kiện tại Điều 51 cũng tại Luật Nhà ở năm 2010 và chỉ được hưởng chính sách 01 lần duy nhất.
(ii) Thứ hai, các căn hộ có diện tích từ 30-70 m2 sẽ là một hạn chế rất lớn đối với các gia đình có nhu cầu diện tích rộng.
(iii) Thứ ba là không được phép bán nhà theo cơ chế thị trường trong vòng 05 năm đầu, nếu có nhu cầu bán trong khoảng thời gian này thì chỉ có thể bán lại cho Chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) và Điều 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD (về việc hướng dẫn thực hiện mộ số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Đối tượng được mua loại nhà ở này cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
(i) Đơn đăng ký mua nhà theo mẫu số 01 tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư số 20/2016/TT-BXD;
(ii) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà (Đây là loại giấy tờ chứng minh người đề nghị mua nhà thuộc một trong mười nhóm đối tượng được chính sách hỗ trợ về nhà ở nêu bên trên).
(iii) Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú (Điển hình là sổ hộ khẩu, sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận khác về nơi cư trú do Ủy ban nhân dân hoặc cơ quan công an cấp và một số giấy tờ có giá trị chứng minh khác).
(iv) Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập (Giấy tờ về điều kiện thu nhập phải thể hiện được mức thu nhập này không phải chịu thuế thu nhập cá nhân một cách thường xuyên).
Ngoài ra trong hồ sơ đề nghị mua sẽ còn có thêm Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu) còn thời hạn sử dụng, Giấy chứng nhận kết hôn nếu là vợ chồng. Tất cả các giấy tờ trong hồ sơ đề nghị sẽ là bản sao có chứng thực.
Thủ tục đề nghị mua nhà ở xã hội
Căn cứ vào khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có nhu cầu mua nhà sẽ nộp hồ sơ đề nghị gồm các giấy tờ nêu trên cho Chủ đầu tư. Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì hướng dẫn cho người nộp hồ sơ thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện các giấy tờ đầy đủ.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra, loại trừ các đối tượng đã được mua, thuê, thuê mua đã được hỗ trợ nhiều lần.
Sau thời gian 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà trong dự án của mình để thỏa thuận, thống nhất và ký kết hợp đồng mua bán nhà.
Đọc thêm bài viết: Mẫu hợp đồng ủy quyền mua nhà ở xã hội
Một số câu hỏi về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội có được bán không?
Câu trả lời là được bán, tuy nhiên có sự hạn chế như sau: Chủ sở hữu nhà ở được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp Giấy chứng nhận. Nếu vẫn muốn bán trong thời hạn 05 năm này thì phải bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà ở đó nếu như đơn vị quản lý nhà ở không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán (Căn cứ khoản 5 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014).
Nhà ở xã hội có được thế chấp không?
Được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng nhưng chỉ với mục đích duy nhất là để dùng số vốn vay ngân hàng thanh toán cho việc mua nhà ở (Căn cứ khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP). Ngoài ngoại lệ là thế chấp vì mục đích như vừa nêu, không còn một ngoại lệ nào khác cho phép việc thế chấp loại nhà ở này.
Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ?
Sổ đỏ là cách gọi ngắn gọn của người dân, tên chính xác và đầy đủ của loại giấy tờ này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu Giấy chứng nhận cũ cũng sẽ có giá trị pháp lý tương đương đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như mọi loại nhà ở khác, loại nhà ở này có được cấp Giấy chứng nhận hay sổ đỏ, theo quy định của nhà nước thì hợp đồng mua bán nhà sau năm 05 năm sử dụng sẽ được chủ đầu tư trao Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất thì chủ đầu tư phải tạo điều kiện làm Giấy chứng nhận khi người mua đã thanh toán 100% giá trị căn hộ.
Có nên mua nhà ở xã hội?
Việc nên hay không nên mua nhà ở này sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan đến tài chính của mỗi cá nhân, gia đình cũng như các vấn đề khác xoay quanh câu chuyện ưu, nhược điểm của loại hình nhà ở này. Như đã từng đề cập, do lượng dân cư đổ dồn về các thành phố lớn làm việc dẫn đến việc nhà nước phải có những chính sách tạo điều kiện cho người dân có cơ hội được sở hữu một căn nhà định cư lâu dài tại đô thị.
Thực tế hiện nay đó là các dự án nhà ở này thường nằm ở các vị trí khá xa so với nội đô, việc di chuyển tới trường học, cơ quan làm việc cũng gặp rất nhiều bất lợi, bởi thế nên có những gia đình, cá nhân có thể cắn răng đầu tư một căn hộ chung cư thương mại thay vì hướng tới sở hữu một căn hộ này dù bản thân họ có đủ những điều kiện luật quy định.
Chính vì những lý do đó, việc nên hay không nên mua sẽ cần quán xét vào từng tình huống cụ thể của mỗi cá nhân, gia đình để đưa ra một lựa chọn phù hợp nhất.
Xem thêm bài viết: Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội sở hữu bao nhiêu năm?
Hiện tại không có quy định nào quy định cụ thể nhà ở xã hội sẽ được phép sở hữu trong vòng bao nhiêu năm. Tuy nhiên căn cứ vào khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 thì khi hết niên hạn sử dụng hoặc nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Nếu như không còn phù hợp để tiếp tục được sử dụng thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ, chấm dứt quyền sở hữu của các chủ căn hộ, các hộ sẽ được nhà nước bố trí tái định cư ở khu vực khác.
Thời hạn sở hữu sẽ được ghi cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chú ý là thời hạn sở hữu có thể ghi là “sở hữu lâu dài” hoặc ghi quãng thời gian cụ thể được sở hữu, thông thường sẽ là 50 năm, vấn đề này sẽ phụ thuộc vào chất lượng của công trình dự án nhà ở.
Trên đây là toàn bộ bài viết xung quanh các vấn đề pháp lý, đây là luôn là loại nhà ở thể hiện tính văn minh của Việt Nam trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở giúp ổn định đời sống của những người dân có mức thu nhập thấp, trung bình.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
