Để thẩm định giá bất động sản công nghiệp chính xác và tin cậy, thẩm định viên phải có kiến thức chuyên sâu và hiểu biết về các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, nguồn thông tin liên quan đến bất động sản công nghiệp khu vực tương tự, từ đó đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất.
Khái niệm Bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp với bản chất đa dạng, không đồng nhất, được định nghĩa là: “Đất trống hoặc đất và công trình xây dựng phù hợp để sử dụng vào mục đích công nghiệp”. Đối tượng thẩm định thông thường là các nhà máy hoặc kho hàng, công trình công nghiệp từ cũ kỹ , lạc hậu đến hiện đại, một tầng hoặc nhiều tầng…
Bất động sản công nghiệp tại khu công nghiệp được phân thành bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng và bất động sản thuộc công nghiệp nhẹ.
Bất động sản công nghiệp nặng thường liên quan đến đất đai, và những công trình xây dựng được thiết kế đặc biệt, chuyên dùng, rất ít khả năng chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác. Công nghiệp nặng gồm những hạng mục cơ khí nặng, sinh ra ô nhiễm nặng về khói vụi, mùi vị, thuộc các lĩnh vực khai thác tài nguyên, sản xuất, chế biến khối lượng lớn nguyên vật liệu và sản phẩm cuối cùng.
Bất động sản công nghiệp nhẹ gồm đất đai và những công trình xây dựng ít mang tính đặc biệt, chuyên dùng hơn so với công nghiệp nặng. Công nghiệp nhẹ gồm lĩnh vực: Nhà máy dệt, sản xuất chế biến da, giày dép, may mặc, chế biến hoa quả, bánh kẹo, thủy hải sản….
Ngoài ra cũng có thể phân loại bất động sản công nghiệp thành cơ sở công nghiệp hoạt động liên tục và cơ sở công nghiệp hoạt động ngừng – nghỉ.
Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá
Để thẩm định giá có hai nhóm nhân tố chính Thẩm định viên cần xem xét khi thẩm định giá bất động sản công nghiệp bao gồm: những yếu tố chung đối với mọi bất động sản (như lối vào – ra, chi phí xây dựng, kích thước, diện tích lô đất…) được xem xét dưới góc độ đặc điểm của bất động sản công nghiệp và những yếu tố riêng đối với bất động sản công nghiệp như thị trường lao động, nguồn nguyên vật liệu, ô nhiễm môi trường…
Nhóm những yếu tố chung
- Lối vào – ra: Khi xem xét yếu tố này đối với bất động sản công nghiệp, thẩm định viên cần lưu ý các vấn đề như: Mặt tiền đủ rộng thuận tiện ra vào không?; cổng chính khu công nghiệp; chiều rộng đường cho xe vận chuyển loại lớn ra vào xếp dỡ hàng hóa hay không?; địa hình có đáp ứng yêu cầu vận chuyển hay không?.
- Nhà xưởng: Bao gồm kích thước tòa nhà; hình dáng công trình vuông vức sẽ phát huy hiệu quả tốt nhất; thang máy (nếu có); chiều cao công trình (tòa nhà); khoảng cách giữa các cột (khẩu độ); diện tích văn phòng khoảng 10% diện tích tòa nhà là phù hợp.
- Chi phí xây dựng: Công trình công nghiệp một tầng có chi phí thấp hơn đối với những công trình chuyên dùng. Chi phí xây dựng càng cao đối với những công trình có trần cao, chịu tải trọng lớn, thiết bị quá khổ quá tải.
- Thiết bị chuyên chở, vận chuyển, nâng hạ: Bao gồm hệ thống vận chuyển bằng xe goòng, đường sắt và các tiện ích phục vụ nâng hạ hàng hóa lên, xuống. Những công trình công nghiệp lớn thường bố trí đường sắt chạy dọc theo chiều dài tòa nhà, cho phép xếp dỡ đồng thời 3-4 toa xe goòng cùng lúc.
- Thiết bị cơ khí: Những yêu cầu của công trình công nghiệp về chiếu sáng, cấp nhiệt, cấp gas, điều hòa nhiệt độ, thang máy, giám sát an toàn, dây dẫn…
- Tình hình khu vực xung quanh: Quy mô và sư phát triển của khu công nghiệp thu hút sự quan tâm theo dõi của dân cư khu vực xung quanh. Các khu công nghiệp hiện đại, thiết kế khoa học, xử lý đạt chuẩn các vấn đề về thu gom xử lý chất thải công nghiệp, ô nhiễm…luôn mang lại sự hài lòng và yên tâm cho dân cư trong vùng.
- Quy hoạch mục đích sử dụng đất, diện tích lưu không: Thẩm định viên cần nắm rõ những nội dung của khu công nghiệp và đối chiếu tác động về môi trường, vệ sinh công nghiệp, giới hạn nồng độ khói bui, tải trọng hàng hóa, vận chuyển, xử lý nước thải và đối chiếu tác động của nó tới giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
- Bãi đỗ xe: Cần đảm bảo bãi đỗ xe cho cán bộ nhân viên, công nhân của doanh nghiệp.
- Về tỷ lệ diện tích công trình với tổng diện tích mặt bằng tại các khu công nghiệp mới, hiện đại, mất độ xây dựng phổ biến là 25%.
- Độ dốc đất: Thửa đất bằng phẳng nhưng đảm bảo thoát nước nhanh, không úng ngập khi mưa.
- Địa tầng đất ổn định, bảo đảm chịu được tải trọng công trình xây dựng phía trên, không bị lún lệch. Đối với những ngành công nghiệp nặng, đòi hỏi địa tầng đất yêu cầu riêng biệt, kết cấu móng phải được xử lư, gia cố cho khu vực có nền đất yếu, với chi phí phát sinh thêm.
- Hệ thống điện, cấp thoát nước, viễn thông…đây là yếu tố quan trọng thẩm định viên cần xem xét như: Điện ổn định hay không? Hệ thống cấp nước có phù hợp hay không? Ngoài ra
- Thẩm định viên phải xem xét phân tích về các yếu tố như vị trí, nhu cầu khách thuê, các tiện ích chung của bất động sản mang lại cho khách hàng.
Nhóm những nhân tố riêng đối với bất động sản công nghiệp
- Đường cao tốc: Đường cao tốc có tầm quan trọng là yếu tố tạo nên sự thuận tiện lối vào – ra của bất động sản công nghiệp.
- Thị trường lao động, nhân tố địa phương: là yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp và bất động sản khu công nghiệp. Thị trường lao động bao gồm mức tiền công, tuổi tác, thái độ người lao động nó có thể bao hàm cả yếu tố đi lại, nhà ở cho người lao động. Nhân tố địa phương ngoài nguồn nhân công, thuế thì thị trường tiêu thụ là quan trọng nhất chi phối tới vị trí của bất động sản công nghiệp.
- Đối với ngành công nghiệp nhẹ thì yếu tố thị trường tiêu thụ sản phẩm là quan trọng nhất, đối với ngành công nghiệp nặng thì nguồn nguyên vật liệu và vận tải là quan trọng nhất.
Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá
Khi ước tính giá trị một bất động sản công nghiệp, cần xem xét thận trọng những thông tin liên quan đến bất động sản và những thông tin này đều phải đưa hết vào báo cáo như: Thông tin, số liệu về tỉnh, thành phố,; thông tin , số liệu về khu vực lân cận; thông tin, số liệu của bất động sản cần thẩm định giá; thông tin, số liệu giá những bất động sản so sánh.
- Thông tin , số liệu về tỉnh, thành phố nơi tài sản tọa lạc: Đặc điểm về kinh tế như dân số, xu hướng phát triển ngành công nghiệp, việc làm; Sự phát triển của lĩnh vực công nghiệp;
- Nguồn lực tự nhiên; Tiện ích phục vụ công nhân.
- Thông tin, số liệu khu vực lân cận: Vị trí vị trí chung, tương quan với trung tâm; xu hướng phát triển loại hình và công trình xây dựng hiện hành, những thay đổi trong quá trình khai thác sử dụng.
- Thông tin, số liệu bản thân bất động sản cần thẩm định giá:
- Đối với đất: mô tả về pháp lý, địa chỉ, kích thước khu đất, hệ thống đường, hệ thống thoát nước, những quy định hạn chế.
- Đối với công trình xây dựng: mô tả bên ngoài công trình (khung nhà, chiều cao, số tầng); Mô tả bên trong công trình (Sàn, trần và tường, chiều cao trần, khoảng cách giữa các cột, bậc cầu thang lên xuống, phân chia không gian.
- Trang thiết bị cơ khí: Hệ thống điện, hệ thống điều hòa, đường ống, thang máy…
- Sân cổng: lối đi, đường dẫn, bãi đỗ xe, chiếu sáng, vườn hoa.
- Thông tin khác: Năm xây dựng, chi phí xây dựng
- Thông tin, số liệu bất động sản tương tự làm tài sản so sánh: Giao dịch mua bán như vị trí bất động sản, mức giá, diện tích, tiện ích, hình dáng…; Hợp đồng thuê đất như giá thuê, tổng số tiền thuê, thời hạn thuê…
Để có thông tin phục vụ cho công việc thẩm định giá bất động sản công nghiệp. Thẩm định viên có thể thu thập thông tin, số liệu từ ban quản lý khu công nghiệp hoặc chủ đầu tư bất động sản công nghiệp hoặc trên các phương tiện truyền thông.
Xem thêm: Tổng quan thẩm định giá bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
