Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp được không? Đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.
Khái niệm thế chấp tài sản
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 thế chấp tài sản là:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)“.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP bên bảo đảm như sau:
“1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.”
Theo Khoản 2, Điều 3, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định bên nhận bảo đảm như sau:
“2. Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ.”
Tài sản hình thành trong tương lai căn cứ theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau:
i)Tài sản được hình thành từ các nguồn vốn vay;
ii) Tài sản mà đang trong quá trình được tạo lập hoặc trong quá trình được hình thành một cách hợp pháp chính tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm cụ thể có thể là giao dịch thế chấp tài sản.
iii) Tài sản đã được hình thành và nằm trong đối tượng mà phải tiến hành thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, tuy nhiên sau khi thực hiện việc giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
iv) Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Điều kiện để đăng ký giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp được không? Căn cứ tại Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 thì quy định về thế chấp tài sản bảo đảm như sau:
“3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”
Để đăng ký các giao dịch bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai cụ thể là đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì cần tuân thủ nguyên tắc là thực hiện tại nơi thửa đất có tài sản.
Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
+ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, việc thế chấp dự án hình thành trong tương lai là được phép và có các điều kiện quy định tại Điều 148 Luật nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN như sau:
i) Trong trường hợp phía bên chủ đầu tư mà thực hiện thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ của dự án, có đầy đủ thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt theo quy định và đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật hiện hành.
ii) Trong trường hợp bên phía chủ đầu tư thực hiện thủ tục để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà xây dựng trong dự án thì việc đáp ứng được điều kiện đã nêu như trên đã phân tích, thì nhà ở thuộc trường hợp thế chấp phải nằm trong diện đã xây dựng xong được phần móng theo quy định của luật xây dựng hiện hành và không được nằm trong phần dự án hoặc tất cả dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại căn cứ đã phân tích ở trên.
iii) Trong trường hợp mà tổ chức thế chấp nhà ở hay cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật nhà ở thì cần phải đáp ứng điều kiện là có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của Luật về đất đai hiện hành cùng vói đó là Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bán nhà ở hình thành trong tương lai muốn thế chấp tài sản thì điều kiện cần phải có một là hợp đồng mua bán nhà ở ký kết theo đúng quy định; hai là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; ba là các giấy tờ, văn bản để chứng minh đã nộp tiền mua bán nhà với bên chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán đã ký và không có tranh chấp khiếu nại, khiếu kiện về giao dịch mua bán.
Theo quy định để điều chỉnh các quan hệ pháp lý về thực hiện thế chấp dự án xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo quy định của luật nhà ở hiện hành để đảm bảo giá trị pháp lý.
+ Để chủ đầu tư thực hiện biện pháp bảo đảm là thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng thì cần có những điều kiện cụ thể như sau:
i) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
ii) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
iii) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định pháp luật.
+ Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
i) Các điều kiện quy định như chủ đầu tư thực hiện biện pháp bảo đảm là thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng.
ii) Nhà ở thế chấp đã xây dựng được xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
iii) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định pháp luật.
iv) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
v) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
vi) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
i) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
– Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
ii) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
– Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
– Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
– Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
– Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
Cách ước tính giá trị tài sản trong tương lai
Thu giữ tài sản thế chấp của Ngân hàng theo Nghị quyết 42/2017/QH14
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
