Thuế nhà đất là một trong những loại thuế ra đời sớm nhất trong trong lịch sử thuế khoá. Đây được coi là loại thuế tài sản phổ biến ở nhiều quốc gia vì đất đai dễ nhận biết và quản lí. Hiện nay, nhiều quốc gia coi trọng việc đánh thuế nhà, đất nhằm góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hợp lí. Vậy pháp luật Việt Nam hiện hành quy định như thế nào về thuế nhà đất? Hãy cùng Công ty Luật TNHH Everest tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Contents
Bất động sản nhà đất là gì?
Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:
(i) Đất đai;
(ii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
(iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
(iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tìm hiểu thêm về Nhà ở xã hội: Tại đây.
Thuế nhà đất là gì?
Thuế nhà đất là thuế thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà và đối với nhà ở, đất nền, đất xây dựng công trình. Đối với các công trình công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không thuộc tổ cá nhân, tổ chức sử dụng đất để kinh doanh, các công trình liên quan đến tâm linh, tôn giáo sẽ không bị tính thuế nhà đất.
Xem thêm: Nhà phố và đất nền có phải loại hình bất động sản đáng đầu tư nhất?
Các loại thuế nhà đất phải nộp khi mua bán nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân
Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi mua bán nhà đất, 2 trường hợp sau được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân:
(i) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
(ii) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế Thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.
Giá chuyển nhượng để tính thuế chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng hoặc giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân quy định thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì nhà, đất thuộc một trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất với cơ quan có thẩm quyền.
Điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đi đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, khi mua bán nhà đất phải đăng ký đất đai và nộp lệ phí trước bạ.
Mức nộp lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m² theo bảng giá đất.
Trong đó:
(i) Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.
(ii) Giá 1m² đất là giá thực tế xây dựng 1m² sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
(iii) Tỷ lệ % chất lượng sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Phí thẩm định hồ sơ
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Tùy thuộc vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương mà việc mức thu phí được quy định khác nhau cho từng trường hợp.
Phí công chứng
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,… thì khi mua bán nhà đất phải thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất như nhà ở, công trình xây dựng..
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC được tính như sau:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50,000 đồng |
| 2 | Từ 50 – 100 triệu đồng | 100,000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
| 4 | Từ trên 01 – 03 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng. |
| 5 | Từ trên 03 – 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng. |
| 6 | Từ trên 05 – 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng. |
| 7 | Từ trên 10 – 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Nội dung liên quan: Cách thẩm định giá nhà đất đơn giản chính xác.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật. Hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
