Bạn đang có kế hoạch mua một lô đất thuộc phân khu đất nền tự xây dựng trong dự án Khu đô thị? Hoặc là bạn muốn mua lại một căn nhà tình thương nào đó? Tuy nhiên khi bạn mua thì chủ yếu mua tại một cá nhân chứ không phải của tổ chức, đơn vị đầu tư. Người này chỉ có hợp đồng mua bán không có sổ đỏ. Vì thế khi bán chỉ có thể làm hợp đồng ủy quyền. Vậy liệu mua nhà đất qua ủy quyền công chứng có đảm bảo không? Pháp luật có cho phép bán nhà tình thương?
Tính pháp lý khi mua nhà đất qua ủy quyền công chứng
Có thể nhận định rằng việc mua nhà đất qua ủy quyền công chứng khá phổ biến hiện nay. Đây là sự lựa chọn hàng đầu khi người mua đất không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ người mua tiếp theo. Bởi vì nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%. Đi kèm với đó là lệ phí trước bạ 0.5%. Song thực tế tính pháp lý khi mua nhà đất qua ủy quyền công chứng còn gặp nhiều trắc trở. Cụ thể:
Quyền lợi người mua không đảm bảo
Theo quy định đề ra thì mọi trường hợp đất mà người sử dụng không có giấy chứng nhận thì không thể bán, chuyển nhượng. Với hợp đồng ủy quyền bạn không có quyền hạn xin cấp giấy chứng nhận đất. Thậm chí là các giấy tờ xây dựng mang tên cá nhân bạn. Bởi vì bạn thực tế không phải người mua bán trực tiếp ở lô đất với chủ đầu tư.
Bản chất thực của mẫu giấy tờ mua nhà đất qua ủy quyền công chứng có nghĩa bạn không có quyền hạn gì với mảnh đất. Thay vào đó bạn chỉ đóng vai trò là người thay mặt người mua – tức là người bán mảnh đất cho bạn tiếp tục thực hiện thủ tục liên quan việc mua bán lô đất. Thời gian kéo dài đến khi lô đất cấp giấy chứng nhận cho người bán – người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư.
Chỉ một khi người bán được cấp giấy chứng nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật cho bạn thì bạn mới có quyền hạn. Hay nói một cách dễ hiểu hơn nếu bạn mua nhà đất qua hình thức ủy quyền công chứng thực tế không đảm bảo dành cho người mua đất. Các quyền hạn liên quan hay trách nhiệm thực tế vẫn thuộc tế người bán mảnh đất cho bạn.
Nhiều rủi ro liên quan ập đến
Mua nhà đất qua ủy quyền công chứng có thể nói đem đến cho người mua rất nhiều rủi ro liên quan. Dù là lần thứ nhất hay các lần tiếp theo cũng thế. Càng thực hiện mua bán qua ủy quyền càng nhiều lần cáng ẩn chứa các rủi ro cao hơn. Bên cạnh nhưng rủi ro liên quan về giao dịch thông thường thì một số rủi ro đáng chú ý nhất định sẽ xảy ra là:
- Không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán.
- Khi có sự thay đổi giấy tờ cá nhân của người ủy quyền thì giấy ủy quyền không còn tác dụng
- Thực hiện làm giao dịch giả mạo mua bán. Tức là người bán có thể làm hợp đồng ủy quyền cho nhiều người nữa nhau nhằm chiếm đoạt tài sản.
- Văn bản ủy quyền dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản dễ bị tranh chấp,….không được tòa án xử quyền lợi cho bên mua.
- Người mua khó có thể biết được người bán đất cho mình thực tế đã là chủ sở hữu hay chưa? Liệu họ đã làm gì với tài sản mua bán?
Vậy nên khi mua bán theo hình thức ủy quyền người mua nên hết sức cẩn trọng. Cho dù việc ủy quyền lại đúng chuẩn đi nữa cũng dễ gặp phải các biến thể, rủi ro. Tốt nhất bạn nên kiểm tra đúng bản chất thật của bên bán. Chỉ nên sử dụng hình thức mua bán này trong trường hợp bắt buộc, hi hữu nhất. Như vậy thì tính an toàn mới đảm bảo triệt để.
Pháp luật có cho phép bán nhà tình thương không?
Nhà tình thương là nhà dành cho gia đình chính sách, hộ nghèo, khó khăn, không có tiền xây dựng nhà mới. Vậy Pháp luật có cho phép bán nhà tình thương hay không? Về cơ bản hiện nay Pháp luật chưa có quy định cấm chuyển nhượng, tặng cho đối với nhà tình thương. Tuy nhiên để có thể chuyển nhượng nhà đất người bạn cần có đủ điều kiện nêu rõ tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đi kèm với đó là Điều 167, 168 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:
- Chủ sở hữu có giấy chứng nhận theo quy định đề ra. Chỉ riêng những trường hợp miễn trừ ở Khoản 2
- Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại quyền sở hữu hay các vấn đề liên quan khác.
- Hoặc là đang trong thời gian sở hữu với các căn nhà có thời hạn.
- Nhà ở không bị kê biên thi hành án. Không bị kê biên chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật.
- Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất. Hoặc là thông báo giải tỏa, dỡ nhà ở từ cơ quan thẩm quyền
Một khi có ý định mua nhà đất qua ủy quyền công chứng, mua nhà tình thương ở bất kỳ đâu cá nhân bạn nên xem xét kỹ lưỡng. Đừng quá nóng vội đồng ý vì có thể dẫn đến những sai sót tiềm ẩn bên trong. Chỉ một khi bạn tìm hiểu kỹ càng thì mới không phải hối hận với quyết định mà chính bản thân mình đưa ra.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
