Xác định số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp

Chuyển nhượng bất động sản là một trong những hoạt động diễn ra rất nhiều trong đời sống xã hội. Những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động này cũng là một trong những vấn đề quan trọng cần chú ý tới đặc biệt là liên quan đến thuế thu nhập cá nhân (TNCN). 

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cư trú

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

Giá vốn

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của nhà nước.

Đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua).

Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau…

Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

Trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Chi phí liên quan

Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hoá đơn theo chế độ quy định, bao gồm: i) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước; ii) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có); iii) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng hoặc công trình xây dựng trên đất.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan.

Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, được xác định như sau: i) Căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại giá trị nhà; ii) Căn cứ quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng ban hành; iii) Căn cứ giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ.

Giá vốn

Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.

Trường hợp giá vốn về quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định được hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Chi phí liên quan

Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: i) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; ii) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; iii) Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; iv) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc,…

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.

Giá bán

Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Giá mua

Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Chi phí liên quan

Chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: i) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; ii) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; iii) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ giá đi thuê và các chi phí có liên quan.

Giá cho thuê lại

Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

Giá đi thuê

Giá đi thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.

Trường hợp không xác định được giá thuê hoặc giá thuê ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm thuê thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Chi phí liên quan

Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập tính thuế là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển quyền có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: i) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nước mà người chuyển quyền đã nộp ngân sách; ii) Các chi phí cải tạo đất, mặt nước; iii) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Thuế suất và cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%

Cách tính thuế

Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 2%

TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, thì nghĩa vụ thuế sẽ được tính riêng cho từng cá nhân. Thu nhập tính thuế của từng cá nhân được xác định căn cứ vào tổng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tỷ lệ phân chia thu nhập giữa các cá nhân đồng sở hữu. Tỷ lệ phân chia thu nhập được xác định căn cứ vào tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì tỷ lệ phân chia thu nhập được xác định bình quân.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

Xem thêm: Kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.