thủ tục mua bán nhà đất

Vấn đề mua bán nhà đất an toàn luôn là vấn đề được người dân và các nhà đầu tư quan tâm khi tham gia vào thị trường bất động sản. Trong khi thị trường bất động sản biến động không ngừng thì nhu cầu tìm một căn hộ để ăn ở sinh hoạt vẫn là một nhu cầu lớn cho các cá nhân, hộ gia đình trong những năm gần đây. Hành lang pháp lý đối với thủ tục mua bán nhà đất được các khách hàng ưu tiên số một trước khi quyết định giao dịch sang nhượng mua bán nhà đất.

Điều kiện để tiến hành giao dịch thủ tục mua bán nhà đất

Theo luật Đất đai 2013, phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở hay mảnh đất đó (người dân quen gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng). Đất vẫn còn đang trong thời hạn sử dụng đất, không trong điều kiện thi hành án và không có tranh chấp. Các trường hợp đất đai, nhà ở đang thế chấp ở ngân hàng vẫn có thể thực hiện được giao dịch mua bán đất ở, tuy nhiên phải được ngân hàng đồng ý.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

i) Đất không có tranh chấp.

ii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

iii) Trong thời hạn sử dụng đất.

iv) Có Giấy chứng nhận.

Điều kiện mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:

i) Có Giấy chứng nhận.

ii) Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

i) Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

ii) Hợp đồng chuyển nhượng.

iii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

iv) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

v) Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

vi) Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

Nộp hồ sơ mua bán nhà đất tiếp nhận, giải quyết hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

i) Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

ii) Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tiếp nhận, giải quyết hồ sơ mua bán nhà đất

 Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.