Hiện nay pháp luật dân sự có quy định các hình thức sở hữu chung khác nhau trong các mối quan hệ khác nhau. Đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử dụng đất, khi một trong các chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tùy thuộc vào loại hình sở hữu nào mà được phép tách thửa, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Contents
Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuộc sở hữu chung
Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung
Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Sở hữu chung theo phần – điều 209 Bộ luật dân sự 2015 – là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trườn hợp có thỏa thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất – điều 210 Bộ luật dân sự 2015 – là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Một số hình thức sở hữu chung hơp nhất mà Bộ luật dân sự 2015 quy định là sở hữu chung của cộng đồng, sở hữu chung của vợ chồng…
Như vậy, dựa theo các điều luật trên, vợ chồng anh và vợ chồng A cùng đứng tên đồng sở hữu đối với 1 thửa đất, đây là hình thức sở hữu chung theo phần, 2 bên có thể xác định phần đóng góp của mình trong đó. Tài sản chung là quyền sử dụng đất có thể được phân chia căn cứ vào khoản 1 điều 219 Bộ luật dân sự 2015: “1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một thửa đất, do quan hệ sở hữu chung nên ngoài các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, họ còn có những quyền và nghĩa vụ khác. Cụ thể, khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Trình tự thực hiện
Như ở trên đã trình bày, thì trước khi chuyển nhượng cho người khác, người sử dụng đất là một trong các chủ sở hữu phải tiến hành tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện viêc tách thửa như sau:
Thành phần hồ sơ
Thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa gồm: i) Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự, thủ tục
Bước 1: Người nộp hồ sơ chuẩn bị hồ sơ theo các nội dung nêu trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp hồ sơ chưa hơp lệ, trong thời gian tối đa 03 ngày, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3: Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: i) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; ii) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách; iii) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn thực hiện thủ tục là không quá 20 ngày theo luật định.
Xem thêm: Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
