Đưa đất không đủ điều kiện vào kinh doanh là vấn đề đang được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là những chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.Đưa đất không đủ điều kiện vào kinh doanh bị xử phạt như thế nào? Điều kiện để đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật hiện hành?
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản được pháp luật quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2020 gồm các nguyên tắc:
i) Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật;
Quy định này đảm bảo được quyền lợi cơ bản của công dân khi tham gia vào quan hệ pháp luật, được bình đẳng và pháp luật tôn trọng, đề cao sự thỏa thuận, tự do ý chí trong phạm vi luật cho phép khi giao kết hợp đồng.
ii) Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
Bất động sản là bất di bất dịch, không phải là vật có thể di dời nên khi đưa đất vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định để tránh trường hợp rủi ro phát sinh.
iii) Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch;
Khi tiến hành kinh doanh loại hình này, chủ đầu tư phải công khai, minh bạch thông tin về quy mô, tính chất, thực trạng đất hay hồ sơ giấy tờ rõ ràng, bởi một bất động sản có thể được bán cho nhiều người nên thường dẫn đến tranh chấp xảy ra.
iv) Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Điều kiện đưa đất vào kinh doanh theo luật hiện hành
Căn cứ theo Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2020, Luật đầu tư năm 2020 và Luật đất đai năm 2013 cho phép được đưa 04 loại đất vào hoạt động kinh doanh:
i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
iv) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, để được đưa vào hoạt động kinh doanh, đất phải đáp ứng các quy định về pháp luật đất đai và phải thuộc loại đất được cho phép kinh doanh.
Đồng thời, khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
Các loại đất được nêu trên phải thỏa mãn tất cả các điều kiện như:
i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
ii) Đất đưa vào kinh doanh không có tranh chấp;
iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án;
iv) Đất phải trong thời hạn sử dụng cho phép.
Xác định hành vi vi phạm khi đưa đất không đủ điều kiện vào kinh doanh
Hành vi để căn cứ xử phạt gồm:
i) Đưa bất động sản không đảm bảo được đầy đủ điều kiện theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật đất đai và pháp luật liên quan khác vào kinh doanh;
ii) Đưa các loại đất không được phép theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản
iii) Kinh doanh nằm ngoài phạm vi mà pháp luật quy định đối với lĩnh vực bất động sản.
Mức phạt cụ thể
Trường hợp đưa bất động sản không đảm bảo được đầy đủ điều kiện được pháp luật quy định hoặc đất không được phép đưa vào kinh doanh hay khi kinh doanh mà không đúng phạm vi luật định, chế tài đối với hành vi này là 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Quy định cụ thể tại điểm a, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.
Bên cạnh hình thức xử phạt chính là, chủ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn phải chấp hành hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.
Giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
