Nắm pháp lý mà bên mua bất động sản cần biết thì sẽ chủ động tham gia luật chơi trong giao dịch bất động sản. Các thông lệ, quy tắc trong ngành có điểm đúng – sai, và nếu là “lệ” sai (hoặc cần phân định bên thắng cuộc) thì người am hiểu pháp lý sẽ có cơ hội thắng thế hơn. Bởi vì họ có công cụ và biết cách sử dụng công cụ để bảo vệ tài sản của họ khi mang ra giao dịch.
Contents
Có kế hoạch sở hữu bất động sản
Khi hoạch định một kế hoạch như vậy, việc lập danh mục và phân tích đối tượng mua sẽ là việc đầu tiên. Bên mua lúc này xác định rõ mua để ở, để kinh doanh Thay để đầu tư. Để ở thì ở trong bao lâu, kinh doanh thì kinh doanh cái gì và đầu tư thì thời điểm nào sẽ tiếp tục bán đi.
Đó chỉ là những vấn đề rất cơ bản để gia tăng giá trị cho bất động sản đúng với mục đích ban đầu của người mua. Và đó cũng là sự thống nhất trước khi làm việc với bên bán, hạn chế quyết định cảm tính và tự phát khi giao dịch.
Khi người mua bắt đầu mua bất động sản để đầu tư kinh doanh và phát triển tài sản thì kế hoạch sở hữu được nâng tầm thành chiến lược pháp lý phát triển khối tài sản.
Có phương án kiểm soát rủi ro
Kiểm soát rủi ro để sẵn sàng chấp nhận rủi ro nếu có phát sinh. Quản trị rủi ro là công việc của người mua có tính chủ động, có thể chấp nhận rủi ro CÓ KIỂM SOÁT và đó là một phần của giao dịch.
Nếu biết căn hộ đó đang vướng tranh chấp nhưng có thể giải quyết được, nếu biết dự án nào đó chưa được chấp thuận nhưng chủ đầu tư uy tín – có cam kết, nếu thấy lô đất nền tiềm năng cao nhưng chưa người nào được tách sổ riêng … thì đó là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro.
Ngay từ đầu bên mua đã xác định là chấp nhận rủi ro mức bao nhiêu phần trăm, và xác định rủi ro nếu giao dịch thì có ở mức cho phép hay không, từ đó mới ra quyết định. Nếu mua để đầu tư thì mức độ chấp nhận rủi ro cao, nhưng người mua nhà lần đầu để ở thì hầu như ít ai chấp nhận rủi ro như vậy, trừ khi họ không có sự lựa chọn. Không nhiều người Việt Nam hiện nay biết rõ về việc mua bảo hiểm cho bất động sản của mình.
Quản trị rủi ro cũng là nguồn gốc của công việc kiểm tra quy hoạch, thẩm định pháp lý, đàm phán hợp đồng và kết thúc giao dịch thành công ra sao (hoặc xấu hơn là thiệt hại bao nhiêu).
Nắm bắt xu hướng chính sách
Chính sách pháp luật về bất động sản tại Việt Nam thay đổi THƯỜNG XUYÊN, giao dịch bất động sản bị ảnh hưởng rất lớn về mặt pháp lý. Hiểu luật lệ là hiểu được sự vận hành chính sách và khả năng cập nhật xu hướng thay đổi về chính sách.
Bên mua nắm bắt chính sách liên quan đến hạ tầng, quy hoạch, chính sách thuế, ưu đãi lãi suất… đặc biệt là quy định tác động đến biến động giá trị của bất động sản, đến hoạt động mua bán trong quá trình giao dịch và thời điểm sau đó.
Sự thay đổi chính sách diễn ra thường xuyên khi Nhà nước điều tiết nền kinh tế, có thời điểm rất nhanh chóng, đặc biệt là việc thay đổi cách áp dụng quy định tại mỗi địa phương.
Bên mua (ở đây thường là nhà đầu tư) xem xét chính sách của dòng sản phẩm (đó biến động ra sao, từ biến động chính sách trong quá khứ để so sánh với thay đổi hiện tại.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo xu hướng “đón sóng” thay đổi pháp luật kết hợp với phân tích thị trường để ra quyết định đầu tư theo danh mục tiêu đã định.
Kiểm tra thông tin quy hoạch
Thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý của bất động sản (theo quy định) được công khai, bên mua xem xét ĐỘ CHÍNH XÁC của thông tin tại thời điểm giao dịch, việc tra cứu thông tin quy hoạch cần đúng nguồn tin cậy.
Nếu công tác quản lý thị trường bất động sản chưa được hoàn chỉnh ở tầm vĩ mô và thực tế áp dụng luật còn có khoảng cách so với văn bản, thì công tác thẩm định – kiểm tra sẽ tốn nhiều công sức của bên mua. Ở Việt Nam, điểm bắt đầu việc mua bán bất động sản có thể không phải là vị trí, mà là quy hoạch và pháp lý, đúng với bất cứ loại sản phẩm nào.
Quy hoạch các cấp đều có và công khai thông tin, người dân có quyền tiếp cận, thực tế thì khi người dân được nhận thông tin qua phương tiện thông tin đại chúng thì thị trường … đều đã biết hết rồi. Sự nhạy bén và khả năng tiếp cận thông tin đối với người trong ngành bất động sản là lợi thế, tuy nhiên đó là thử thách vì thông tin chưa chính thống, hoàn toàn có thể là sai. Do vậy, tùy dòng sản phẩm mà bên mua biết chọn kênh để kiểm tra về tình trạng quy hoạch, tình trạng pháp lý và khả năng giao dịch của bất động sản đó.
Thẩm định pháp lý trước khi giao dịch
Thẩm định không phải là kiểm tra sự nghi ngờ của thinh về bất động sản. Thẩm định để tìm đến sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu, giúp bên mua ra quyết định đúng đắn.
Thẩm định pháp lý bất động sản nên được hiểu là quá trình kiểm tra để đánh giá sự tương thích (hai chiều) về tiêu chí mua – bán, một là nhu cầu của mình có được đáp ứng bởi bất động sản hay không, và hai là bất động sản đó hội đủ yếu tố đáp ứng nhu cầu mua của mình hay không. Ít nhất phải có hai nguồn tin để tiến hành kiểm tra chéo thông tin sản phẩm bất động sản mà bạn muốn mua. Nguồn thông tin được cung cấp (từ chính bên bán, chủ đầu tư, nhà môi giới hay chuyên gia tư vấn) Và nguồn thông tin tự tìm hiểu (từ cơ quan chức làng, công chứng, hàng xóm, người mua trước đó hoặc mua sản phẩm tương tự). .
Từ việc kiểm tra chéo đó, bên mua sẽ đưa ra được về sản phẩm mục tiêu để công việc thẩm định pháp lý mang lại kết quả tốt sau đó.
- Kiểm soát rủi ro đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
- Mua nhà đất qua ủy quyền công chứng có đảm bảo không?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
