Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày sau khi bàn giao căn hộ chung cư, phía chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để cơ quan thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua. Trong khoảng thời gian này, nếu người mua muốn chuyển nhượng căn hộ cho người khác thì phải thực hiện thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng theo các bước như hướng dẫn dưới đây.
Hướng dẫn thực hiện thủ tục
Một trong những điều kiện để chuyển nhượng nhà đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài gắn liền với đất. Với trường hợp là căn hộ chung cư là phải có sổ hồng. Nếu muốn bán nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. (Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở năm 2014).
Bộ xây dựng ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Văn bản này sẽ có ba bên tham gia, gồm bên chuyển nhượng, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ thỏa thuận các vấn đề:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Và các quy định khác.
Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.
Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan
Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.
Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.
Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải cùng thực hiện các bước nêu trên với chủ đầu tư thì việc sang tên sổ hồng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
Những thông tin khác
Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng bán được không?
Sau khi tìm hiểu về các bước làm thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ nêu trên, thì ắt hẳn bạn đã có câu trả lời cho mình. Nghĩa là, nhà chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán nếu có:
- Biên bản bàn giao căn hộ.
- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
- Khi đó, giao dịch mua bán căn hộ chung cư chưa sổ sẽ được chuyển sang hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Mua chung cư chưa được cấp sổ có rủi ro không?
Hỏi: Tôi đang định mua một căn hộ chung cư, căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao cho chủ nhà, đã đóng đủ hết các khoản tiền nhưng chưa được cấp sổ. Khi tôi mua căn hộ này, liệu có gặp rủi ro gì không?
Trả lời: Việc giao dịch mua bán tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư hay bất kỳ giao dịch mua bán nào khác đều có những rủi ro nhất định. Với giao dịch mua bán nhà chung cư chưa được cấp sổ, bạn cần lưu ý trường hợp có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, như sau.
Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.
Về mặt lý thuyết, loại hợp đồng kể trên sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán tuy nhiên vẫn tồn tại một số rủi ro khi mua bán bất động sản mà chưa có sổ hồng.
Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.
Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền.
Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết.
Nếu mua căn hộ đã bàn giao chưa có sổ hồng chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, chủ cũ có thể không ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi tăng giá khi có biến động giá đất và nhà ở.
Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
