Không phải lúc nào người mua cũng nhận được Sổ hồng luôn. Trong trường hợp này, nếu người mua muốn bán lại cho người khác thì có thể bán được không?
1. Chung cư chưa có Sổ hồng được phép mua bán?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở. Là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng). Thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:
Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng. Thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
2. Điều kiện chuyển nhượng:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Về hình thức mua bán:
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.
Lưu ý: Thủ tục dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp. Nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên. Và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu. 01 bản nộp cho cơ quan thuế. 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu. 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu. 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân. Hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật. Về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí. Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao. Và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân. Hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc. Kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư. Trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở. Và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc). Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Lưu ý khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Kết luận: Trên đây là thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng. Theo quy định thì chung cư chưa có Sổ hồng. Mà muốn mua bán thì thực hiện theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. và thủ tục sẽ phức tạp hơn nhà ở có Sổ hồng.
Quy định mới nhất năm 2021 về đất sản xuất kinh doanh
Luật mua bán nhà chung cư mới nhất hiện nay
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
