Luật mua bán nhà chung cư mới nhất hiện nay

0
169
Đánh giá

Người mua nhà nên tham khảo ý kiến luật sư và tìm hiểu kỹ về dự án. Cũng như về năng lực của chủ đầu tư. Trước khi quyết định mua tham gia vào giao dịch mua bán để tránh mua phải những căn hộ bị treo giấy tờ. Hoặc xảy ra những tranh chấp với chủ đầu tư mà thực tế. Đã cho thấy phần thua thiệt luôn thuộc về người mua. 

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đường bộ, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

1. Sau đây là một số vấn đề cơ bản mà tôi khuyên người mua nhà cần lưu ý trước khi ra quyết định mua 1 căn hộ dự án:

(i) Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, ít nhất cũng phải được xem tận mắt:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư. Trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

• Sổ đỏ cả khu đất, xem nguồn gốc đất. Và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.

• Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

• Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng.

(ii) Quan sát thực tế xây dựng.

Quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không (nếu có thể).Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được.

(iii) Đối chiếu thông tin thu thập.

Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan. Là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.

Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng. Và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án. thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng. Tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư. Và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở. Là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không. Trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa. Đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư. Đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư. Đối với dự án trên 2500 căn thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem. Dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án. Văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu. Để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không. Trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa. Đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

(iv) Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự ánkhi mua nhà chung cư, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán. Đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

• Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ. Để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.

• Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà. Chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.

• Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền. Tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

(v) Năng lực tài chính.

Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán (giá của cổ phiếu). Uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.

(vi) Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất. Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng). Thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ. Hoặc mua của các chủ thể khác. Thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng. Thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.

(vii) Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư.

Tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

2. Một số trường hợp điển hình mà tôi đã tư vấn như sau:

(i) Đại diện của bên bán không có thẩm quyền ký hợp đồng – Khiến hợp đồng bị vô hiệu.

Trường hợp này, nếu hai bên không tự nguyện trả lại cho nhau những gì đã nhận. Mà thực tế thì chỉ bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Và hai bên cũng không tự thống nhất được mức bồi thường. Thì buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán ra tòa.

(ii) Tình trạng xây dựng dự án của bên bán không có tiến triển gì cho đến tận ngày bàn giao dự kiến. Trong khi bên mua đã nộp 1 phần tiền.

Trường hợp này bên mua nên tiến hành theo các bước sau đây:

• Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời bằng văn bản.

• Thuê luật sư làm đại diện cho mình làm việc với bên bán.

• Khởi kiện bên bán ra tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Và thu lại tiền đã nộp, cộng với một khoản tiền bồi thường.

(iii) Bên bán mãi không bàn giao được sổ hồng cho bên mua. Vì bên bán vi phạm về xây dựng hoặc lý do khác. Mà không xin được cấp sổ hồng cho cả tòa nhà.

Bên mua cũng nên tiến hành tương như nêu ở trên.

Mặc dù vậy, trên đây vẫn chỉ là những biện pháp tháo gỡ khi hậu quả đã xảy ra. Đúng kiểu “đi đuổi gà đã được thả”.

Nên trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, bên mua cần tìm hiểu rất kỹ về giao dịch.  Đặc biệt chú ý đến những lưu ý điển hình và phổ biến mà tôi đã kinh nghiệm ở trên.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

    1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
    2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
    3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây