Việc chuyển nhượng bất động sản là nhà phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều người thực hiện chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng. Do đó đây là trường hợp thường xuyên xảy ra tranh chấp. Vậy, tranh chấp về mua nhà bằng vi bằng được giải quyết như thế nào, bài viết sau sẽ giải đáp thắc mắc này.
Vi bằng là gì? Công chứng vi bằng là gì?
Vi bằng là gì?
Theo Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.”
Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập, vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan.
Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại (Khoản 2 Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP).
Như vậy, vi bằng là văn bản do Văn phòng Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.
Công chứng vi bằng là gì?
Công chứng vi bằng là văn bản bằng thừa phát lại, giấy tay, hợp đồng giao dịch, được công chứng viên chứng nhận, làm chứng cứ, bởi vì nó sẽ ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014.
Giá trị pháp lý của vi bằng (Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP):
- Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
- Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?
Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP thì Thừa phát lại Có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự.
Lưu ý: Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng nếu các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự thuộc:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng
- Thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
Như vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý.
Hệ quả pháp lý của việc chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Do vậy, hợp đồng mua nhà. bằng vi bằng sẽ vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức theo Điều 122, Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Theo đó,
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Lưu ý:
Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:
- Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
- Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Xem thêm: Vi bằng nhà đất, một số thông tin cần biết
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
