Với một dự án Bất động sản được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán đầu tiên.
Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ. Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:
- Pháp lý liên quan đến đất.
- Liên quan đến công trình trên đất.
- Liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.
Quá trình hình thành Dự án bất động sản
Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.
Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào? Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.
Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản
Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:
- Công nhận chủ đầu tư
- Đăng ký đầu tư Dự án
- Đền bù – giải tỏa – tái định cư
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
- Nhiệm vụ quy hoạch
- Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
- Phê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
- Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
- Điều chỉnh quy hoạch
- Công bố quy hoạch
- Chấp thuận đầu tư
- Phê duyệt Dự án đầu tư
- Ký quỹ
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Giao đất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
- Chuyển nhượng Dự án
- Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
- Xin phép san lấp
- Xin phép xây dựng hạ tầng
- Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ Dự án
- Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
- Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
- Xin phép xây dựng
- Thông báo khởi công
- Nghiệm thu móng
- Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
- Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
- Đăng ký hợp đồng mẫu
- Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
- Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
- Hoàn công
- Bàn giao nhà cho người mua
- Cấp số nhà
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Xem thêm: Chuyển nhượng dự án bất động sản một phần hoặc toàn bộ
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
