Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Khái quát về vi bằng
Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với hoạt động của Thừa phát lại. Việc lập vi bằng hiểu một cách đơn giản là việc mô tả chính xác những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại nhìn thấy, nghe thấy, sờ thấy,… Hay nói cách khác, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan. Pháp luật hiện hành quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”.
Với cách định nghĩa này, vi bằng được lập dùng làm chứng cứ cho tổ chức, cá nhân sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác và việc lập vi bằng của Thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:
Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính Thừa phát lại lập, họ không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng;
Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản;
Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một cách khách quan, trung thực trong một văn bản do Thừa phát lại lập;
Vi bằng do Thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được dùng làm chứng cứ và có giá trị chứng minh;
Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.
Thực tiễn cho thấy, trong các lĩnh vực hoạt động của Thừa phát lại, việc lập vi bằng mang lại hiệu quả tốt nhất, đáp ứng được nhu cầu rất lớn, phong phú, đa dạng trên nhiều lĩnh vực của người dân và có vị trí quan trọng trong các hoạt động dân sự, sản xuất, kinh doanh, thương mại. Trong đó, nổi bật nhất là việc lập vi bằng đối với bất động sản do các hoạt động liên quan đến bất động sản, gắn liền với hầu hết các quan hệ pháp lý trong đời sống kinh tế-xã hội và rất được dư luận quan tâm. Mặt khác, hơn 10 năm được tổ chức thực hiện thí điểm trên cả nước, hoạt động Thừa phát lại đã có những đóng góp mang tính tất yếu trong một nền tư pháp phát triển, lấy chứng cứ khách quan làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp hoặc làm bằng chứng để chứng minh các sự kiện hành vi đã diễn ra. Do vậy, dù có những quan điểm trái chiều thì kết quả hoạt động của Thừa phát lại trong thời gian qua đã có những đóng góp tích cực đối với hoạt động của Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự, khẳng định được vai trò của mình trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Giá trị pháp lý của vi bằng đối với bất động sản
Thực tế cho thấy, giá trị pháp lý về chứng cứ của vi bằng căn cứ vào phạm vi, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức và nội dung lập vi bằng của Thừa phát lại có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không. Theo quy định về phạm vi, thẩm quyền, Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Trong đó, đối với bất động sản có hai loại vi bằng cơ bản là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản như ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản, ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết, nội dung trong giao dịch bất động sản… Trong đó, vi bằng ghi nhận hiện trạng chủ yếu thuộc các trường hợp như: ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà; ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật…. Ngoài ra, Thừa phát lại có thể tiến hành ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo định hướng của Bộ Tư pháp.
Tuy nhiên, các trường hợp thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân có sự chồng chéo về mặt quy định và cách thực hiện không đồng bộ giữa các địa phương. Quan điểm thứ nhất của đa số các Sở Tư pháp là vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp. Quan điểm thứ hai của Sở Tư pháp một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương cho rằng, vi bằng đó liên quan đến “giao dịch bất động sản” là thuộc về thẩm quyền của công chứng, do đó các loại vi bằng này vi phạm thẩm quyền và không chấp nhận đăng ký vi bằng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ cách hiểu và thực hiện không đồng nhất giữa Thừa phát lại và cơ quan đăng ký vi bằng là Sở Tư pháp về thẩm quyền lập vi bằng. Thực tế đang tồn tại rất nhiều vi bằng không được Sở Tư pháp xét duyệt, đăng ký đúng theo quy định. Ví dụ: trường hợp lập vi bằng về việc giao nhận tiền chuyển nhượng bất động sản, vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản… Các trường hợp này không chỉ gây tranh luận giữa Thừa phát lại và cơ quan có thẩm quyền đăng ký vi bằng mà còn để lại nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng như việc làm cho vi bằng không được xem là hợp lệ khi chưa được ghi vào sổ đăng ký của Sở Tư pháp, không còn là chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý[13]. Dù vậy, vẫn chưa có giải pháp nào để khắc phục, giải quyết có hiệu quả do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể và cách thực hiện không đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương.
Xem thêm: Vai trò của vi bằng trong giao dịch bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
