Đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy định về việc đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách thức đứng tên chung trên chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Nguyên tắc cấp sổ đỏ

(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Đứng chung quyền sử dụng đất gồm nhiều trường hợp như: Mua chung một thửa đất, tài sản chung của vợ chồng,…

(ii) Khoản 2 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở. Và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận. Trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu. Thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”

2. Các trường hợp đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(i) Nhiều người cùng mua một thửa đất

Điều 209 Bộ luật dân sự quy định:

“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”

Trường hợp 1: Mua chung nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa

Trường hợp này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những ngươi có chung quyền sử dụng đất. Và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp chủ quyền sử dụng đất có nhu cầu cấp chung. Thì cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao co người đại diện. Người đại diện do các bên tự thỏa thuận. Người đại diện không có nghĩa là có nhiều quyền. Hơn những người khác mà quyền và nghĩa vụ tương ứng với số tiền bỏ ra.

Hình thức ghi trong giấy chứng nhận: Theo điểm b khoản 5 điều 6 thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Trường hợp toàn bộ diện tích đất đai thuộc quyền sở hữu của nhiều người. Thì tại mục sử dụng được ghi “sử dụng chung”.

Trường hợp 2: Mua chung nhưng tách thửa

Theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm. Nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình. Thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Như vậy, nếu thửa đất nhận chuyển nhượng chung đủ điều kiện tách thửa. Và những người cùng mua muốn tách thửa. Thì phải tách thửa và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo từng phần được tách.

Điều kiện tách thửa đất:

Để được tách thửa đất thì ngoài điều kiện về diện tích tối thiểu. Thì phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của UBND tỉnh/thành phố nơi có thửa đất. Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại. Sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (diện tích tối thiểu không tính phần chỉ giới xây dựng, hành lang an toàn giao thông… nếu có).

Trường hợp tách thửa tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề. Để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa. Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của mỗi tỉnh, thành là khác nhau. Tuy nhiên, xu hướng diện tích được phép tách thửa càng về sau càng nhỏ đi.

(ii). Có chung quyền sử dụng đất khi là vợ chồng

Khoản 1 điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất. Điều 210 Luật dân sự 2015 quy định:

“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó. Phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký. Và ghi tên một bên vợ hoặc chồng. Thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại khoản 2 điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP.

Để cụ thể hóa các quy định của pháp luật, luật hôn nhân và gia đình quy định tại điểm d khoản 1 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên. Và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng”.

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Phải ghi thông tin của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận. Trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

(iii). Có chung quyèn sử dụng đất khi là hộ gia đình

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung. Tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…). Quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

(iv) Thông tin Sổ đỏ khi cấp cho hộ gia đình:

Theo điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT. Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”). Sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình. Địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

• Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
• Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng. Cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(i) Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất quy định tại điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(ii) Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

• Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

(iii) Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Đối với những hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục sang tên.

• QUY TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Ở CẤP XÃ NHƯ THẾ NÀO?
• Tất cả tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND cấp xã?

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.