Những lưu ý khi tiến hành mua bán nhà

Nhà đất là một tài sản giá trị lớn, do đó khi tiến hành mua bán nhà người mua cần phải nắm rõ một số lưu ý để đảm bảo rằng tài sản mình mua là tài sản hợp pháp và không gặp rủi ro trong quá trình mua bán.

1. Kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi mua nhà

(i) Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… khi có các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu nhà đất có tranh chấp thì về nguyên tắc là không thể chuyển nhượng. Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra một số thông tin ba gồm:

(ii). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được. Thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận. Hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng. Hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp. Không đồng ý cho chuyển nhượng. Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó. Bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận. Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.

Ngoài ra cần lưu ý về quyền sở hữu trên giấy tờ cũng như thông tin CMND/CCCD của chủ sở hữu tài sản

(iii). Kiểm tra quy hoạch

Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin. Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường. Hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo. Không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.

(iv). Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác

Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất. hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết.

(v). Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng). Trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng. Thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.

(vi). Kiểm tra hiện trạng

Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn. Thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại. Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.

2. Ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thanh toán.

(i) Kí hợp đồng đặt cọc

Trường hợp hồ sơ pháp lý không bị vướng và không có tranh chấp. Có thể tiến tới bước ký hợp đồng đặt cọc. Cần lưu ý hợp đồng đặt cọc nên có các nội dung như hợp đồng mua bán để tránh các tranh chấp sau này như:

• Thoả thuận rõ khoản tiền giữ lại (đóng thuế nếu có)
• Thoả thuận rõ trách nhiệm nộp thuế TNCN

(ii) Ký hợp đồng mua bán, thanh toán:

• Hạn chế việc mua bán viết tay. Nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.
• Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng. Không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản. Khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán. Không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả. Và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
• Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ. Bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
• Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.
• Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.
• Tranh chấp đất đai là gì? Các dạng tranh chấp đất đai chủ yếu hiện nay
• Những điều cần biết về tranh chấp đất đai

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. 1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
   2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
   3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.