Sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”, là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động sản.
Khái quát
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”, là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động sản. Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản. Trong khi đó, điều 58 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm đúng bảy nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản”.
Các doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký cả các ngành nghề dịch vụ có liên quan. Các văn phòng giao dịch nhà đất của các công ty lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bất động sản với ”văn phòng giao dịch” của các công ty kinh doanh bất động sản.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt ở chỗ khi giao dịch, mua bán, phải có các điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm. Điều kiện đó là các Công ty Cổ phần phải chấp hành các quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn giao dịch cũng phải đi kèm các thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro. Sàn giao dịch bất động sản cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được các chuyên viên địa ốc tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch. Các thông tin của bất động sản giao dịch trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với các loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn giao dịch với các quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ, hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro.
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản… Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong thị trường bất động sản
Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản
Như đã phân tích ở trên, do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động cũng có những đặc thù. Những đặc điểm mang tính đặc thù đó đã dẫn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro cao. Mặt khác, Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý thị trường. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ góp phần khắc phục được những hạn chế trên.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây.
Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5%. Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ.
Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi…
Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa “một cửa”. Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng. Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý… Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc. Nói một cách khái quát, người mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa “một cửa”.
Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập… Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị trường bất động sản.
Xem thêm: Thành lập sàn giao dịch bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
