Thời hạn sử dụng nhà chung cư là một trong những vấn đề mà cư dân sinh sống nơi đây hay người muốn mua chung cư quan tâm. Bởi có không ít ý kiến cho rằng người dân chỉ có thể sống ở đây được 50 năm và sau đó sẽ bị giải tỏa, thu hồi. Vậy thực hư như thế nào? Để có câu trả lời chính xác nhất, mời bạn tham khảo thêm trong bài viết sau đây.
Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Rất nhiều người khi có ý định đầu tư căn hộ chung cư đều chú trọng tới thời gian sử dụng. Vậy quy định của pháp luật về sổ đỏ chung cư có thời hạn bao nhiêu năm?
Cụ thể, theo điều 99, khoản 1 của luật nhà ở năm 2014, Pháp luật có quy định thời hạn sử dụng các tòa nhà chung cư như sau:
- Đối với công trình đặc biệt và công trình chung cư thuộc cấp 1 sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
- Đối với công trình chung cư thuộc cấp 2 sẽ có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm.
- Đối với công trình chung cư thuộc cấp 3 sẽ có niên hạn sử dụng từ 20 năm hoặc 50 năm trở xuống.
- Đối với công trình chung cư thuộc cấp 4 sẽ có niên hạn sử dụng không quá 20 năm.
Cũng như các loại tài sản khác, trên thực tế các tòa nhà chung cư sau một thời gian sử dụng có thể gặp tác động bởi các yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Dẫn tới tình trạng chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng, để đảm bảo an toàn cho cư dân cần được tu sửa và bảo trì kịp thời. Thậm chí không có căn chung cư nào tồn tại mãi mãi nên loại hình nhà ở này luôn có thời hạn sử dụng và có hướng giải quyết phù hợp.
Quy định về phân loại cấp độ chung cư
Như đã nói ở trên, chung cư ở được bao nhiêu năm tùy vào cấp độ mỗi công trình được quy định bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quy định về phân loại cấp độ chung cư theo thông tư số 10/2013/TT – BXD được xác định như sau:
- Công trình chung cư cấp đặc biệt và cấp 1: Là các tòa nhà chung cư có thiết kế chắc chắn, xây dựng từ 20 tầng trở lên.
- Công trình chung cư cấp 2: Là các tòa nhà chung cư có thiết kế xây dựng từ 8 tầng đến 20 tầng.
- Công trình chung cư cấp 3: Là các tòa nhà chung cư chỉ có 2 tầng đến 7 tầng.
Việc phân loại cấp độ nhà chung cư được cơ quan quản lý có thẩm quyền đảm nhận trách nhiệm khi xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng liên quan tới: Quản lý chung cư, giá thành dịch vụ, trao đổi mua bán, cho thuê,…Đây là cơ sở để các bên áp dụng chính xác giá quản lý dịch vụ, vận hành và sử dụng chung cư theo khung giá ban hành bởi UBND cấp tỉnh.
Các tòa nhà chung cư có quy định về thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp độ như trên. Chính nhờ đó, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Đồng thời, khuyến khích chủ đầu tư mạnh dạn bỏ nguồn vốn xây dựng để tạo nên các công trình chung cư đạt quy chuẩn, đảm bảo chất lượng. Cũng như mang lại nơi “an cư – lạc nghiệp”, giúp cư dân an tâm sinh sống, an toàn và bền vững.
Chung cư tới hoặc hết niên hạn sử dụng thì như thế nào?
Theo quy định của khoản 2, điều 99, điểm A của Luật Nhà ở năm 2014 cho phép tiếp tục kéo dài thời hạn sử dụng chung cư thêm nhiều năm. Trong trường hợp nhà chung cư đó còn đảm bảo chất lượng, an toàn và không ảnh hưởng tới cư dân sinh sống.
Trường hợp nhà chung cư bị hỏng hóc trầm trọng nhưng không nằm trong diện phải tháo dỡ thì chủ đầu tư phải tiến hành cải tạo. Sửa chữa và xây dựng đồng bộ theo quy hoạch xây dưng đã được Chính phủ phê duyệt trước đó.
Đối với trường hợp nhà chung cư bước vào giai đoạn hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập bất cứ lúc nào, bắt buộc phải tiến hành phá dỡ để cải tạo. Chủ chung cư có trách nhiệm xây dựng nhà mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền khi công trình hết niên hạn sử dụng.
Quy định tại khoản 3, điều 99, Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định đối với trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng. Chủ đầu tư được phép cải tạo, thiết kế và xây dựng lại nhà chung cư mới đảm bảo an toàn, chất lượng hơn.
Bên cạnh đó, khu đất có nhà chung cư nếu không phù hợp với quy hoạch xây dựng thì chủ đầu tư bắt buộc phải bàn giao lại nhà cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành tháo dỡ, tiếp tục xây dựng công trình khác đạt chuẩn, tuân theo quy hoạch đã được phê duyệt bởi Chính phủ.
Quyền lợi của người sử dụng chung cư
Sau khi nắm rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư, không ít người thắc mắc liệu mua loại hình nhà ở này họ có những quyền lợi gì? Cụ thể:
Nghị định 99/2015/NĐ – CP có quy định chi tiết và hướng dẫn trong luật nhà ở rằng: Các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải tháo dỡ để cải tạo, xây dựng lại khi hết niên hạn sẽ được sắp xếp, bố trí nơi tái định cư.
Quy định tái định cư bằng nhà ở sẽ được thực hiện như trong hợp đồng cho thuê, mua bán, cho thuê mua giữa người sở hữu chung cư với đơn vị đảm nhiệm nhiệm vụ này. Trong trường hợp ký kết tái định cư do nhà nước đầu tư thì chủ đầu tư dự án cần nói rõ với bên mua hoặc thuê chung cư dài hạn. Sau khi hoàn tất hợp đồng ký kết mua bán và bàn giao nhà chung cư, người sử dụng sẽ có quyền:
- Thay đổi cách bố trí các căn phòng, được phép chỉnh sửa không gian nhưng không thay đổi kết cấu chung của chung cư.
- Khi chung cư đến thời hạn sử dụng theo quy định, cư dân sinh sống trong chung cư nếu vẫn đảm bảo chất lượng thì có thể tiếp tục kéo dài thêm thời gian ở.
- Trong trường hợp chung cư cần tháo dỡ, xây dựng lại thì cư dân vẫn có quyền tiếp tục được sử dụng chung cư đó.
Đặc biệt, cư dân sinh sống trong chung cư khi đến thời hạn cần cải tạo, xây dựng theo quy định của Nhà nước. Chủ đầu tư dự án sẽ có trách nhiệm sắp xếp, lo toàn bộ chỗ ở tạm thời và tiến hành thanh toán tiền để cư dân tự lo cuộc sống trong suốt quá trình tháo dỡ, cải tạo và xây dựng lại.
Đối với các căn chung cư do nhà nước đầu tư cải tạo và xây dựng mới, nếu có chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ với nhà mới thì việc thanh toán phần này sẽ tiến hành theo phương án sắp xếp tái định cư.
Tóm lại, dù sinh sống trong chung cư có thời hạn sử dụng 10 năm, 20 năm hay 50 năm thì cư dân đều đảm bảo nhận được các quyền lợi chính đáng. Điều này giúp mọi người phần nào an tâm, không phải đau đầu có nên mua nhà chung cư để sinh sống lâu dài hay không.
Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào chất lượng, cấp độ công trình và mức độ đảm bảo an toàn cho cư dân sinh sống tại các tòa nhà. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu chung cư sẽ được bố trí nơi tái định cư hoặc tiếp tục quay lại sinh sống tại chung cư sau khi đã cải tạo, xây dựng mới, đảm bảo an toàn hơn.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
