Quy hoạch treo là một thuật ngữ tồn tại trong suốt nhiều năm nay và đem tới nỗi ám ảnh cho người dân cũng như các cấp chính quyền trong việc giải quyết và bảo vệ quyền lợi của chính mình. Vậy nguyên nhân quy hoạch treo là gì? Những dự án treo ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người dân. Thông tin chi tiết về quy hoạch treo?
Contents
Khái niệm quy hoạch treo và dự án treo
Việc xóa bỏ, xử lý các dự án không khả thi không chỉ giúp cho việc sử dụng đất được hiệu quả mà còn đem lại nhiều quyền lợi cho người dân. Song để có thể giải quyết những vấn đề này, bạn cần phải biết về khái niệm của những thuật ngữ này để khi giải quyết tranh gây lãng phí tài nguyên đất.
Quy hoạch treo là gì?
Luật pháp Việt Nam không có quy định cụ thể khái niệm quy hoạch treo là gì? Nhưng bạn có thể hiểu quy hoạch treo (còn được gọi là quy hoạch sử dụng đất treo) là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hay nhiều mục đích khác nhau, đã công bố là sẽ thu hồi đất nhưng không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.
Theo khoản 8 điều 49 Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung năm 2019: Diện tích đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố phải bị thu hồi để thực hiện những dự án hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng mà hết 3 năm không có không bị thu hồi hoặc chưa chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đất phải điều chỉnh, hủy bỏ.
Bên cạnh đó, còn phải công bố việc việc điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với phần diện tích đất được ghi trong bản kế hoạch sử dụng đất. Do đó, có thể hiểu thời hạn quy hoạch treo là sau khoảng thời gian 3 năm kể từ khi công bố quy hoạch đất. Những kế hoạch sử dụng đất không thực hiện và cũng không được công bố, thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được gọi là đất quy hoạch treo.
Dự án treo là gì?
Bên cạnh tình trạng quy hoạch treo, dự án treo cũng đem đến cho người dân không ít thiệt hại, đây cũng là một vấn đề mà các cấp chính quyền luôn suy nghĩ làm sao để có thể giải quyết. Vậy dự án treo có khác là mấy so với quy hoạch treo hay không. Những dự án được lên kế hoạch và đã được phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nhưng lại triển khai chậm tiến độ hay không triển khai thì những dự án này được gọi là dự án treo.
Việc hình thành các quy hoạch treo hay dự án treo đều bị người dân kịch liệt phản đối, ảnh hưởng đến lợi ích cũng như cuộc sống của người dân. Không những vậy, sử dụng đất không đúng mục đích như vậy còn gây lãng phí tài nguyên đất gây ra tổn thất nghiêm trọng đến nền kinh tế Việt Nam.
Phân loại quy hoạch treo hiện nay
Phụ thuộc vào mục đích quy hoạch đất mà sẽ hình thành nên các quy hoạch treo trực tiếp hay gián tiếp. Hiện nay có 7 loại quy hoạch treo phổ biến:
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
- Quy hoạch giao thông thủy lợi.
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội.
- Quy hoạch ngành công – nông nghiệp, y tế, an ninh, thể thao, du lịch, thương mại,…
Không chỉ có các quy hoạch treo. dự án treo cũng tồn tại ở nhiều dạng và xuất hiện trên khắp từ các khu công nghiệp, khu đô thị đến các khu kinh tế hạ tầng giao thông,…
Quy hoạch treo và dự án treo tuy khác nhau về bản chất nhưng hệ quả mà nó đem lại đều không thể lường trước được gây ra những bức xúc diện rộng về vấn đề sử dụng đất trong thời gian dài và rất khó giải quyết.
Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo
Theo luật đất đai về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất mới đã có những thay đổi so với luật đất đai năm 2013. Luật đất đai mới được áp dụng từ ngày 1/1/2019 đã có những sửa đổi về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất về những vấn đề xử lý đất quy hoạch treo.
Thời gian quy hoạch treo bao lâu thì bỏ?
Luật đất đai không nói rõ thời gian dự án treo bao lâu bị hủy mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng. Nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi hay chưa chuyển mục đích sử dụng thì có thể nói các quy hoạch treo sẽ bị hủy bỏ.
Đất quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?
Đây là câu hỏi rất nhiều người khi sử dụng đất quy hoạch treo. Theo khoản 8 điều 49 sửa đổi bổ sung năm 2019: Nếu trong thời gian 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì cấp huyện phải điều chỉnh, hủy bỏ hay có công văn trong việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch.
Liên quan đến vấn đề có được làm sổ đỏ với diện đất quy hoạch treo không? Theo khoản 6 nghị định 43/2014/NĐ-CP: Trong trường hợp phần diện tích đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch. Thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, đối với đất quy hoạch treo chỉ khi có công văn công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người dân mới có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
Xây nhà trên đất quy hoạch treo
Nếu đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân phải sử dụng đất theo và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra. Người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới. Nếu có mong muốn sửa chữa, cải tạo thì phải cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Việc bồi thường thiệt hại có hãy không sẽ phụ thuộc vào 2 trường hợp sau đây:
(i) Trường hợp 1: Những diện tích đất đã có quyết định thu hay chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chưa được công bố thì khi có kế hoạch sử dụng đất của nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.
(ii) Trường hợp 2: Tài sản trên đất quy hoạch đã có quy định được công bố và có kế hoạch thu hồi hàng năm thì sẽ không được bồi thường thiệt hại tài sản có trên đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, vẫn chưa có quy định bồi thường thiệt hại cho những người dân có phần đất bị quy hoạch treo, dự án treo.
Thủ tục, mẫu đơn khiếu kiện quy hoạch treo
Đối với những dự án sau 3 năm vẫn chưa được thực hiện thì người dân có quyền khiếu nại để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đơn khiếu nại sẽ được gửi trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền đã quyết định phê duyệt sử dụng phần đất đó để có thể điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch treo có phương pháp giải quyết hợp lý cho phần đất này.
Thực trạng các quy hoạch treo hiện nay
Hiện nay, trên khắp cả nước ngày càng xuất hiện nhiều quy hoạch treo, dự án treo. Những quy hoạch treo tồn tại ở hầu hết các địa phương, càng gần khu đô thị thị lại càng nhiều.
Ở khu vực phía Nam, nổi cộm nhất chính là các quy hoạch treo ở TP. Hồ Chí Minh, nó xuất hiện ở hầu hết tất cả các quận. Chính quyền TP. Hồ Chí Minh thậm chí đã lên danh sách trên 180 dự án treo cần phải giải quyết.
Ngoài ra những dự án treo tại Hà Nội hay Đà Nẵng cung lên đến những con số kỷ lục 300 và có thời gian kéo dài trên 20 năm vì những lý do không thể chấp nhận được như: Giải phóng mặt bằng chưa xong, tranh chấp chuyển nhượng,… Với thực trạng quy hoạch treo kéo dài và ngày càng gia tăng đem đến sự khốn khổ cho người dân có đất trong phần đất quy hoạch.
Nguyên nhân quy hoạch treo
Quy hoạch treo, dự án treo xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, nhưng điển hình là một số nguyên nhân dưới đây:
- Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa có đủ năng lực.
- Các dự án quy hoạch không có kế hoạch toàn diện.
- Quản lý quy hoạch phê duyệt yếu kém.
- Triển khai không đồng bộ.
- Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch.
- Quy hoạch chồng chéo, không thống nhất nên khó thực hiện.
- Không đảm bảo sử dụng đúng và đủ nguồn tài chính dẫn đến bị thất thoát.
- Không dung hòa được lợi ích của người dân và chính quyền dẫn đến gây áp lực cho nhà đấu thầu, đầu tư.
Hậu quả quy hoạch treo
Quy hoạch treo và dự án treo tuy khác nhau về bản chất nhưng hệ quả mà nó đem lại đều không thể lường trước được gây ra những bức xúc diện rộng về vấn đề sử dụng đất trong thời gian dài và rất khó giải quyết như:
- Gây lãng phí tài nguyên đất.
- Thiếu hụt các cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện.
- Ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế.
- Gây nhiều khó khăn cho cuộc sống của người dân.
Giải pháp khắc phục quy hoạch treo
- Nhà nước cần phối hợp với các cấp chính quyền địa phương để chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng đô thị.
- Xây dựng các cơ chế thu hút đầu tư và đa dạng hóa các kênh đầu tư cho các dự án về y tế, giáo dục,…
- Tăng cường kiểm tra, đôn đốc để kịp thời xử lý những dự án chậm tiến độ tránh hình thành các dự án treo, quy hoạch treo.
Trên đây là tình trạng hiện này mà người dân và các cấp chính quyền đang mắc phải về phần diện tích đất bị dính quy hoạch treo, dự án treo. Hy vọng bài viết này sẽ giúp mọi người có cái nhìn chính xác và toàn diện về tình trạng này, nắm rõ các quy định, luật mới để có thể bảo vệ quyền lợi và lợi ích của mình khi có liên quan đến quy hoạch treo, dự án treo.
- Tương lai của bất động sản nhà ở hạng sang
- Thủ tục, đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
