Quy định về mua bán đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho cá nhân, tổ chức khác được ghi nhận cụ thể trong luật đất đai 2013.
Quy định về đối tượng không được quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, mua bán đất nông nghiệp
Căn cứ Điều 191 Luật đất đai thì “Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định với từng loại đất trong đó điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa khác đất vường ao, trong đó Luật không cấm việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình ở địa phương khác.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tối đa là bao nhiêu?
Khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Người mua đất trồng lúa cần lưu ý những điểm gì?
Theo hai nội dung Luật sư vừa hướng dẫn thì người mua đất trồng lúa cần đảm bảo: (i) Hạn mức nhận chuyển nhượng trong giới hạn cho phép. (ii) Mục đích sử dụng đất là trực tiếp sản xuất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định, khi mua bán đất nông nghiệp hai bên tiến hành ký kết và công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như bình thường. Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biến động và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Giấy phép kinh doanh homestay cần những gì?
Trình tự giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ. Mức án phí phải đóng là bao nhiêu?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
