Thời gian qua, hầu hết các loại hình bất động sản ở nước ta dường như đều rơi vào trạng thái “đóng băng” do đại dịch Covid19. Trong khi đó hoạt động mua bán đất nền lại diễn ra khá sôi động và được đánh giá vẫn sẽ kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn 2021-2022. Tuy nhiên các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân cần cẩn trọng cũng như trang bị thật kỹ kiến thức về loại hình bất động sản này trước khi đầu tư. Vậy những thông tin cần biết khi đầu tư đất nền là gì?
Contents
Khái niệm đất nền là gì?
Ngày nay chúng ta rất dễ bắt gặp những mẫu quảng cáo mua bán đất nền ở khắp mọi nơi. Tuy nhiên rất nhiều người trong số chúng ta vẫn chưa thật sự hiểu rõ đất nền là gì dẫn đến nhiều lầm tưởng khi mua. Hiểu một cách đơn giản nhất, đất nền là tên gọi dùng để chỉ loại đất chưa chịu bất kỳ tác động nào của con người hay máy móc.
Như vậy đối với đất đã từng được đào bới, san lấp, đổ đất cát,… Sẽ không còn được xem là đất nền nữa. Tuỳ vào mục đích sử dụng, đất nền được phân chia thành ba loại chủ yếu, bao gồm: đất nền dự án, đất thổ cư và đất liền kề.
Điểm khác nhau giữa đất liền kề, đất nền và đất thổ cư là gì?
Để tránh nhầm lẫn khi tiến hành giao dịch, trước hết chúng ta hãy cùng nhìn lại những điểm khác biệt giữa các loại đất nền là gì nhé!
Vấn đề pháp lý
Đối với bất kỳ loại hình bất động sản nào thì tính pháp lý luôn là vấn đề cần được nhà đầu tư quan tâm hàng đầu. Bởi lẽ đây chính là cơ sở để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh nếu có sau này.
Theo đó, đất nền dự án và đất liền kề là những loại đất đã được quy hoạch, phân lô và có giấy phép của các cơ quan chức năng. Trong khi tính pháp lý của đất thổ cư lại thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đa phần những giao dịch mua bán đất nền thổ cư thường chỉ thông qua giấy viết tay mà không có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước.
Đất nền dự án
Trong số các loại đất nền thì đất nền dự án có lẽ là cái tên được nhiều người nhắc đến trong các giao dịch bất động sản. Đây là loại đất thuộc một dự nào đó và đã được chủ đầu tư phân lô rõ ràng và chỉ đang trong giai đoạn đầu thực hiện dự án.
Bên cạnh tính pháp lý minh bạch, rõ ràng đất nền dự án còn sở hữu nhiều lợi thế nhất định nhờ vào hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh sẵn có như trường học, bệnh viện,… Do đó đây được xem là kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn bởi khả năng sinh lời khá cao trong tương lai.
Đất thổ cư
Hiểu một cách đơn giản, đất thổ cư là loại đất được sử dụng cho mục đích để ở. Tùy vào vị trí mà đất thổ cư được chia thành đất thổ cư đô thị (ODT) và đất thổ cư nông thôn (ONT). Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây vườn và ao để phù hợp với tình hình đất đai ở địa phương.
Hiện nay việc mua bán đất thổ cư thường là giao dịch giữa các cá nhân. Do đó bạn cần lưu ý đến giấy chứng nhận sử dụng đất khi giao dịch để đảm bảo cho việc xây cất nhà ở sau này của mình.
Đất liền kề
Đất liền kề là khái niệm dùng để chỉ những loại đất có vị trí tiếp nối, liền kề với nhau và được phân cách bởi ranh giới. Ranh giới giữa các thửa đất liền kề có thể do giữa các bên thỏa thuận, được xác định theo tập quán hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Một số trường hợp ranh giới còn có thể là cột mốc đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Hiện nay khái niệm đất liền kề còn được sử dụng để mô tả các thửa đất được chủ sở hữu phân lô hoặc tách thửa với diện tích tương đương và nằm kề cạnh nhau. Loại đất liền kề này thường tập trung nhiều ở khu vực dân cư đông đúc, gần trung tâm và sở hữu nhiều cơ sở hạ tầng tiện ích. Do đó giá của loại đất liền kề này cũng thường khá cao so với mặt bằng chung.
Những lưu ý quan trọng khi mua đất nền
Trong bối cảnh đất đai khan hiếm, nhu cầu tìm mua đất ở lại ngày càng tăng cao, đất nền hiện đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư bởi vốn ban đầu thấp nhưng khả năng sinh lời lại cao. Tuy nhiên đi cùng với đó là những rủi ro vẫn luôn chờ trực. Nếu chưa có nhiều kinh nghiệm, bạn chớ bỏ qua những lưu ý khi đầu tư đất nền là gì trước nhé!
Thông tin chủ đầu tư
Một trong những biện pháp quan trọng nhất để tránh được rủi ro khi mua đất nền là người mua phải chọn được những chủ đầu tư uy tín. Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp, bạn có thể đánh giá mức độ uy tín thông qua năng lực tài chính thể hiện qua báo cáo kinh doanh hàng năm của doanh nghiệp đó. Các trường hợp khác bạn có thể dựa vào ý kiến tham khảo từ những người dân sinh sống xung quanh khu vực trên.
Bên cạnh đó, bạn cần hết sức cảnh giác với giá đất nền quá rẻ, thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất nền của các dự án xung quanh. Bởi rất có thể chủ đầu tư của những dự án này đã sử dụng tiền của những người mua trước đó để đầu tư vào lĩnh vực khác, hoặc mất khả năng hoàn thiện dự án. Điều này dẫn đến việc dự án bị kéo dài vô thời hạn, người mua cũng không thể xây nhà và chỉ còn biết rao bán với giá cực kỳ rẻ.
Hồ sơ pháp lý
Ngoài ra, một chủ đầu tư uy tín sẽ không ngại công khai minh bạch các thông tin hồ sơ pháp lý của miếng đất hoặc dự án bạn sắp đầu tư. Theo đó bạn chỉ nên giao dịch mua bán những lô đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này sẽ giúp bạn tránh được những tranh chấp sau này, hoặc sẽ được bồi thường nếu bị nhà nước thu hồi.
Không nên mua đất nền sổ chung
Mặc dù pháp luật Việt Nam hiện hành cho phép sở hữu chung theo phần trên cùng một mảnh đất. Tuy nhiên nếu bất kỳ khi nào bạn muốn thực hiện các giao dịch liên quan như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,… Cũng đều phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.
Chính vì điều này mà mua đất nền sổ chung tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau khi có sự bất hoà giữa các đồng chủ sở hữu với nhau. Hoặc nếu bạn muốn tách sổ nhưng do diện tích quá nhỏ cũng khó mà thực hiện được.
Một số loại đất nền nên tránh đầu tư
Bất động sản vốn dĩ đã là một ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt khả năng rơi vào cảnh tiền mất tật mang, bạn cần tránh các loại đất nền sau đây:
Đất nền chưa được phép phân lô
Theo quy định của pháp luật, đất nền chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng hay còn gọi là sổ đỏ khi đã hoàn tất việc phân lô, tách thửa. Như vậy đồng nghĩa với việc mua bán đất nền chưa được phép phân lô là các giao dịch dựa trên những thỏa thuận viết tay giữa các bên.
Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Bởi lẽ nếu bạn là người mua để đầu tư sinh lời thì kiểu đất này sẽ rất khó bán, dẫn đến việc kẹt vốn và không sinh lợi nhuận cao. Hoặc nếu bạn mua đất với mục đích xây nhà thì cũng sẽ không được cấp phép xây dựng cho đến khi có được sổ đỏ.
Đất nền thanh lý giá rẻ
Hiện nay sẽ không khó để bắt gặp những mẫu quảng cáo mua bán đất nền ở khắp mọi nơi. Điều đáng nói có những lô đất nền được rao bán với giá cực kỳ rẻ. Tuy nhiên bạn đã biết chiêu trò của những tay cò lừa mua đất nền là gì hay chưa?
Nếu tìm hiểu cặn kẽ, bạn sẽ thấy những lô đất nền này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, tính thanh khoản cực thấp và đôi khi còn có thể đang dính tranh chấp hoặc hồ sơ có nhiều điểm nghi vấn.
Đất nền “dự án ma”
Nếu từng theo dõi các bài báo về thị trường bất động sản thời gian gần đây, có lẽ bạn sẽ không quá xa lạ với thuật ngữ dự án ma. Bởi đã có vô số các nạn nhân rơi vào cảnh trắng tay cũng chỉ vì trót đầu tư vào những dự án này. Đây là thuật ngữ dùng để chỉ dự án không có thật cả trên hồ sơ giấy tờ lẫn ngoài thực tế.
Chiêu bài thường được các tay lừa đảo sử dụng chính là đưa khách hàng đến xem những dự án của chủ đầu tư khác. Sau đó đến lúc ký hợp đồng người mua mới biết đất mình mua chỉ là những rẫy mì, rẫy lúa. Hoặc thậm chí là đặt tiền cọc cho những dự án của công ty khác.
Đất nền bị cầm cố ngân hàng
Cuối cùng, người mua đất nền cần cảnh giác với loại đất đang thuộc diện cầm cố trong ngân hàng. Bởi nếu mua phải đất cầm cố, bạn sẽ không thể thực hiện giao dịch mua bán, xây cất nhà ở bởi không được nắm giữ sổ đỏ trong tay ( sổ đỏ và giấy tờ liên quan đang bị cầm cố tại ngân hàng). Hoặc trường hợp tệ hơn người mua có thể bị mất trắng nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ vay và buộc ngân hàng phải thực hiện phát mãi
Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?
Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau đây:
(i) Phù hợp với yêu cầu quy hoạch chung của địa phương.
(ii) Việc xây dựng kết cấu hạ tầng phải được hoàn thành đầy đủ dựa theo bản quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt trước đó, bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội.
(iii) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, chủ đầu tư phải đảm bảo trang bị đầy đủ các dịch vụ thiết yếu gồm điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom và xử lý rác thải. Đồng thời dự án phải kết nối hoàn toàn với hệ thống hạ tầng chung của khu vực xung quanh.
(iv) Các nghĩa vụ tài chính bao gồm phí sử dụng đất, tiền thuê đất và các thuế phí khác phải được chủ đầu tư thanh toán hoàn tất.
(v) Lô đất nền mở bán phải thuộc khu vực hoặc đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nhà ở xã hội là gì? Những lưu ý về quy định và điều kiện mua!
- Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
