Khi mua đất cần phải lưu ý về tính pháp lý của mảnh đất đó. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là bằng chứng quan trọng để xác định tính pháp lý của mảnh đất đó. Việc mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ đối mặt với những rủi ro gì?
Điều kiện mua bán đất
Đầu tiên, theo quy định tại điều 88 luật đất đai 2013 đã quy định điều kiện của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy GCNSDĐ là một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện các hoạt động chuyển quyền.
Những rủi ro gặp phải khi mua đất không có sổ đỏ
Việc cố tình thực hiện hoạt động chuyển nhượng sẽ không được pháp luật bảo vệ đồng thời gặp nhiều rủi ro pháp lý sau đây:
(i) Dễ xảy ra tranh chấp: Khi bạn không giấy chứng nhận hay bất cứ tài liệu, thông tin về mảnh đất, thì sở hữu rất dễ xảy ra tranh chấp giữa những người hàng xóm sống liền kề, chủ nhà cũ…Nếu xảy ra tranh chấp thật, thì hợp đồng chuyển nhượng nhà sẽ bị vô hiệu do nó chỉ viết tay, không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận, chứng thực
(ii) Khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ trong trường hợp đất thuộc diện tranh chấp, là đất nông nghiệp…
(iii) Không được thế chấp để vay tiền: Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
(iv) Tính thanh khoản kém: Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Vì thế, nếu bạn muốn bán lại thì cũng rất khó vì không phải ai cũng muốn mua đất không có giấy chứng nhận bởi rủi ro mang lại
(v) Không được bồi thường khi thu hồi: Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
(vi) Khó khăn trong việc xin cấp phép xây dựng: Dù việc cấp phép xây dựng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với những mảnh có diện tích bé hơn mức quy định thì sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Nếu cố tình thực hiện, bạn có thể bị cưỡng chế, buộc phải phá bỏ ngay.
Xem thêm:
Mua bán đất không công chứng có giá trị không?
Có được cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang không?
– Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
