Mua bán và tặng cho nhà đất có quy trình thực hiện thủ tục tương tự nhau. Điểm khác ở khâu khâu chuẩn bị giấy tờ và các khoản của lệ phí sang tên sổ đỏ. Bài viết dưới đây, sẽ nói rõ hơn về các loại thuế, lệ phí sang tên sổ đỏ khi mua bán, tặng cho nhà đất.
Trường hợp sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất
Trong trường hợp mua bán nhà đất, các loại thuế, lệ phí sang tên sổ đỏ mà bạn phải nộp là:
a) Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ – CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%
Trong đó, Thu nhập tính thuế được căn cứ vào:
- Giá chuyển nhượng;
- Giá vốn;
- Chi phí liên quan khác.
- Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – (Giá vốn + Các chi phí liên quan khác)
Trong một số trường hợp, người nộp thuế không xác định được giá vốn, cũng như không hề có hồ sơ nào về các chi phí liên quan thì Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức khác. Đây cũng là công thức phổ biến, được nhiều người áp dụng:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế.
b) Lệ phí trước bạ
Nghị định 45/2011/NĐ – CP quy định tổ chức, cá nhân có tài sản là nhà, đất thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cũng theo điều 7 của Nghị định này thì Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Công thức tính là:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ 0,5%
Trong đó, giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành
c) Lệ phí địa chính
Theo Thông tư 02/2014/TT – BTC, Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc địa chính. Bao gồm:
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại ( kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
• Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
d) Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, quy định tại Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT – BTC – BTP.
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị Hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng | 300.000 |
| 4 | Từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng | 500.000 |
| 5 | Từ trên 1 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng | 1.000.000 |
| 6 | Từ trên 2 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng | 1.200.000 |
| 7 | Từ trên 3 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng | 1.500.000 |
| 8 | Từ trên 4 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng | 2.000.000 |
| 9 | Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 2.500.000 |
| 10 | Trên 10 tỷ đồng | 3.000.000 |
Trường hợp sang tên sổ đỏ khi tặng cho nhà đất
Trong trường hợp tặng cho nhà đất, thì vấn đề lệ phí sang tên sổ đỏ, bạn cũng cần phải quan tâm đến các loại thuế, phí trên. Tuy nhiên, sẽ có một số khác biệt như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập tính thuế từ quà tặng là phần giá trị tài sản quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh, được xác định như sau:
(i) Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản;
(ii) Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
Trường hợp không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.
- Cách tính số thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%
Tuy nhiên, trong một số trường hợp cho tặng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân được miễn. Điều này được quy định rõ ràng trong khoản 1 điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, cụ thể như sau:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
b) Lệ phí trước bạ
Cũng tương tự như mua bán nhà đất, lệ phí trước bạ đối với tặng cho nhà đất được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ 0,5%
Tuy nhiên, cũng có những trường hợp tặng cho nhà đất không phải nộp lệ phí trước bạ. Điều này quy định rõ tại Điều 4 Nghị định số 23/2013/NĐ – CP quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
c) Các loại chi phí khác
- Lệ phí địa chính: tương tự như trường hợp mua bán nhà đất;
- Lệ phí đo đạc, lập bản đồ địa chính;
- Phí thẩm định hồ sơ;
- Phí công chứng Hợp đồng tặng cho nhà đất.
- Mua bán nhà đất – Hiểu rõ luật, hạn chế rắc rối
- Lý do khiến đầu tư nhà ở xã hội đang bị bỏ ngỏ
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
