Ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên Sổ đỏ

Việc ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên hoặc chưa sang tên Sổ đỏ vì một số lý do như tránh nộp thuế, không nắm rõ quy định pháp luật vẫn xảy ra. Trường hợp này người mua có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Giải thích:

(i) Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

(ii) Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để trả lời cho câu hỏi ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên Sổ đỏ có bị phạt hay không phải dựa vào một số quy định sau:

(i) Khi nào hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, thời gian phải sang tên.

(ii) Có Nghị định quy định xử phạt đối với hành vi không đăng ký sang tên hay không?

Cụ thể:

Quy định về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

Tóm lại, dù có sự kiện ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không phải khi nào hợp đồng cũng có hiệu lực mà hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực.

Riêng trường hợp không công chứng hoặc chứng thực chỉ có hiệu lực khi Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó với điều kiện một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực.

Không đăng ký biến động có thể phạt tới 20 triệu đồng

Chuyển nhượng phải đăng ký biến động

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Hình thức và mức xử phạt

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Người bị xử phạt

Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Không sang tên Sổ đỏ có rủi ro gì?

Đất vẫn thuộc về “chủ cũ” dù người mua đã trả tiền

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

Không sang tên được cho người khác

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trên đây là quy định giải đáp về việc ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên Sổ đỏ có bị phạt không? Theo đó, quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực mà không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, trừ trường hợp bất khả kháng.

• Quy định ủy quyền bán nhà đất cần biết
• Người nước ngoài có được mua nhà ở xã hội?
• Những lưu ý về đất nông nghiệp xen kẹt

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn