KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khinh doanh quyền sử dụng đất có điều kiện thế nào? Các hình thức giao dịch? Nguyên tắc giao dịch?

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh

– Quyền sử dụng đất thuộc loại được phép giao dịch;

– Thỏa mãn điều kiện giao dịch Quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai:

+ Có giấy chứng nhận;

+ Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Các hình thức giao dịch (Điều 37 – 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

– Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;

– Cho thuê, cho thuê lại Quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc giao dịch Quyền sử dụng đất (Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

– Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại Quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản;

– Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại Quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 38 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

“1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Điều 39 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 40 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất“

“1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Điều 41 luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất“

“1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.

3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Các trường hợp kinh doanh Quyền sử dụng đất

– Kinh doanh Quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở:

+ Chuyển nhượng dự án nhà ở và Quyền sử dụng đất gắn liền với dự án (Điều 194 Luật Đất đai 2013);

+  Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô (Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 41 NĐ 43/2014/NĐ-CP).

– Kinh doanh Quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế:

+ Chủ thể kinh doanh: Bao gồm tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 149, 150, 151 Luật Đất đai 2013);

+ Khách hàng: Là các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh;

+ Hình thức kinh doanh: Chuyển nhượng hoặc cho thuê Quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng.

– Kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa:

+ Chủ thể kinh doanh: Chỉ có tổ chức kinh tế trong nước (Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013);

+ Khách hàng: Là các hộ gia đình, cá nhân.

Những điều cần biết về hợp đồng thuê đất

Nhiệm vụ, chức trách của công chức địa chính

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

• Bài viết trong lĩnh vực pháp luật dân đất đai, dân sự được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
• Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
• Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.