Hợp đồng thuê đất là loại hợp đồng quen thuộc, được sử dụng rộng rãi trên thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt là khi nhu cầu thuê đất, thuê nhà xưởng đang ngày càng tăng cao. Vậy hiện nay, pháp luật đang có các quy định thế nào đối với loại hợp đồng này?
Contents
Khái niệm và ý nghĩa của hợp đồng cho thuê đất
Trước khi tìm hiểu nội dung và mẫu hợp đồng cho thuê đất, chúng ta cần hiểu khái niệm và ý nghĩa của loại hợp đồng này. Vậy hợp đồng cho thuê đất là gì?
Hợp đồng cho thuê đất là gì?
Hiểu một cách đơn giản theo quy định của pháp luật, hợp đồng cho thuê đất là một loại hợp đồng dân sự. Trong đó, chủ thể của hợp đồng gồm bên cho thuê – bên chuyên gia đất và bên thuê. Hợp đồng có các điều kiện, nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai năm 2013. Chẳng hạn như: quy định về thời hạn sử dụng của bên thuê, mục đích thuê, tiền thuê và điều khoản trả lại đất khi hết thời hạn….
Cũng giống như các loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng cho thuê đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của hai bên. Đồng thời, loại hợp đồng này cũng cần được đăng ký tại UBND có thẩm quyền theo quy định của luật đất đai.
Ý nghĩa của hợp đồng thuê đất
Hợp đồng thuê đất có ý nghĩa quan trọng đối với cả 2 bên. Đây là căn cứ pháp lý có giá trị cao nhất, phát sinh quyền chiếm hữu và sử dụng của bên đi thuê. Thông thường, quyền sử dụng, khai thác đất của bên thuê cũng sẽ tương tự như quyền sở hữu mảnh đất, chỉ là không được chuyển nhượng, bán lại. Hợp đồng này cũng thể hiện quyền năng sử dụng tài sản của bên cho thuê.
Hợp đồng thuê đất là căn cứ để bên thuê có thể khai thác giá trị của đất. Đây là phương tiện để khắc phục tình trạng cá nhân/ tổ chức/ doanh nghiệp không có đủ tư liệu sản xuất nhưng vẫn được tiến hành công việc của mình thông qua đất đi thuê.
Đặc điểm của hợp đồng thuê đất
Hợp đồng thuê đất có thể được chia thành hợp đồng thuê đất kinh doanh và hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Tuy nhiên, dù được chia thành những loại nào, thì hợp đồng cho thuê đất cũng có những đặc điểm dưới đây:
Thứ nhất là hợp đồng có đền bù
Theo quy định của pháp luật, đây là một loại hợp đồng có đền bù. Trong đó, khoản đền bù chính là khoản tiền mà bên thuê đất trả cho bên cho thuê trong suốt thời gian hợp đồng có giá trị. Khoản tiền thuê sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận của hai bên và dựa vào giá trị sử dụng của mảnh đất đó.
Thứ hai là hợp đồng song vụ
Theo quy định của hợp đồng, cả bên thuê và bên cho thuê đều có quyền và nghĩa vụ của riêng mình. Cả hai bên sẽ thỏa thuận với nhau để cấu thành những điều khoản. Chẳng hạn như bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đất theo đúng thời hạn. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền đúng thời hạn, sử dụng đất theo đúng mục đích đã thống nhất.
Đối tượng của hợp đồng thuê đất được trả lại theo hạn
Sau khi hết thời hạn thuê đất, bên thuê phải trả lại đất cho bên cho thuê. Với loại hợp đồng này, bên thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời hạn nhất định chứ không có toàn quyền sở hữu, chuyển nhượng như trong hợp đồng mua bán.
Các điều khoản cơ bản cần có trong hợp đồng thuê đất
Để lập hợp đồng thuê đất đúng pháp luật, đầy đủ nội dung và đảm bảo quyền lợi, chúng ta cần hiểu rõ các điều khoản cơ bản của loại hợp đồng này. Nếu chỉ xem các mẫu hợp đồng cho thuê đất thôi khi không đủ, bạn cần hiểu các nội dung và biết cách soạn thảo một bản hợp đồng chính xác.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng cần những điều khoản cơ bản mà nếu thiếu những điều khoản đó thì hợp đồng vô hiệu, hay còn gọi là không có giá trị.
Hợp đồng thuê đất cần được đảm bảo đầy đủ những điều khoản sau:
Điều khoản về đối tượng và nội dung
Trong hợp đồng cần đưa ra đầy đủ các thông tin về mảnh đất được cho thuê. Các thông tin bao gồm:
- Vị trí mảnh đất
- Diện tích, chiều dài, rộng, hình dáng đất, điểm đặc biệt…
- Loại đất: đất thổ cư hay đất nông nghiệp/ lâm nghiệp…
- Tình trạng pháp lý: có sổ đỏ hay đang chờ cấp hay chưa có giấy tờ nào?
- Mục đích thuê
Điều khoản về thời hạn cho thuê
Khi tìm hiểu các mẫu hợp đồng thuê đất, bạn có thể thấy điều khoản về thời hạn thuê. Đây là một điều khoản không thể thiếu trong các bản hợp đồng cho thuê đất. Thời gian thuê có thể được xác định cụ thể theo ngày/ tháng/ năm hoặc theo mục đích thuê.
Điều khoản về phương thức bảo đảm
Đây là điều khoản quy định về việc hai bên có thể thực hiện các phương thức đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng như bảo lãnh, đặt cọc…. Khi thực hiện theo phương pháp nào thì cần ghi rõ thông tin, người đảm bảo, tài sản bảo đảm và cam kết (nếu có).
Điều khoản về giá cả
Trong hợp đồng, hai bên cần thỏa thuận về giá tiền cho 1 lần thuê đất, có thể tính theo tháng, theo năm hoặc theo thỏa thuận của hai bên. Ngoài mức giá thuê, các bên còn phải xác định hình thức và thời hạn thanh toán, mỗi lần thanh toán bao nhiêu và khi chậm thanh toán thì có biện pháp xử lý thế nào. Đây là điều khoản quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của hai bên.
Một số điều khoản khác
Ngoài ra, trong hợp đồng cho thuê đất cần có một số điều khoản khác như:
- Điều khoản về giao và trả lại đất sau khi hết hạn thuê
- Điều khoản về quyền sử dụng
- Điều khoản quy định về việc cho thuê lại đất
Các điều khoản thông thường trong hợp đồng thuê đất
Bên cạnh điều khoản cơ bản, trong các mẫu hợp đồng thuê đất, bạn cũng có thể thấy các điều khoản khác. Đây được gọi là điều khoản thông thường. Những điều khoản này sẽ được pháp luật quy định. Nếu trong hợp đồng các bên không có thỏa thuận khác thì sẽ được coi là đã mặc nhiên thoả thuận theo pháp luật và được thực hiện như quy định hiện hành.
Các điều khoản thông thường của hợp đồng thuê đất có thể kể tới như:
- Điều khoản về sửa chữa, bảo dưỡng, duy trì
- Điều khoản về kiểm tra và bàn giao đất của 2 chủ thể
- Điều khoản về các trường hợp bất khả kháng
- Điều khoản chấm dứt hợp đồng
- Giải quyết khi có tranh chấp
- Điều khoản về hiệu lực
- Phạt vi phạm.
- Điều khoản tùy nghi của hợp đồng cho thuê đất
Ngoài ra, hợp đồng cũng có thể có một số điều khoản tùy nghi khác. Đây là những điều khoản không bắt buộc, có thể được thỏa thuận hoặc không. và pháp luật cũng không bắt buộc.
Các điều khoản có thể kể tới như:
- Điều khoản về bảo mật
- Sở hữu trí tuệ
- Điều kiện về chuyển nhượng, chuyển giao hợp đồng
- Điều khoản về cách thức thông báo và nhận thông báo…
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cho thuê đất
Hợp đồng cho thuê đất cũng sẽ áp dụng các quy định về điều kiện của hiệu lực của hợp đồng tại bộ luật dân sự 2015. Cụ thể, hợp đồng có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện dưới đây:
Điều kiện về chủ thể
Hợp đồng cho thuê đất phải được xác lập giữa 2 chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Nếu chủ thể là công ty/ doanh nghiệp thì cần có đăng ký kinh doanh, tương ứng với ngành nghề kinh doanh hiện tại và liên quan tới đối tượng của hợp đồng.
Điều kiện về đại diện ký kết
Đại diện của 2 bên phải có thẩm quyền để ký hợp đồng. Người đại diện có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền, tùy lựa chọn của công ty.
Điều kiện về đối tượng, mục đích của hợp đồng
Đối tượng và mục đích của hợp đồng thuê đất không được vi phạm các quy định của pháp luật hiện hành, không trái với đạo đức xã hội. Phần đất cho thuê không được vi phạm pháp luật hay thuộc các diện cấm cho thuê.
Điều kiện về nguyên tắc giao kết
Hợp đồng phải được giao kết dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện, thiện chí, trung thực và không có sự lừa dối giữa các bên. Nếu vi phạm các nguyên tắc thì hợp đồng có thể bị vô hiệu 1 phần hoặc toàn bộ.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
