Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

 Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh nhiều thuận lợi nhưng cũng có rất nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Để tạo động lực phát triển cho kinh doanh bất động sản  thì Nhà nước cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội trong việc huy động vốn cho kinh doanh và giao dịch bất động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản  hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng, là phổ biến trong các giao dịch kinh doanh bất động sản. Vậy kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần những điều kiện gì?

Khái niệm 

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2020 quy định: 

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Dựa vào quy định nêu trên, chúng ta có thể hiểu nôm na khái niệm “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. 

Nguyên tắc cần tuân thủ khi kinh doanh bất động sản

– Bình đẳng, tự do thỏa thuận, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. 

– Kinh doanh hợp pháp.

– Bất động sản kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

– Kinh doanh trung thực, công khai, minh bạch.

Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Vấn đề bảo lãnh được quy định ra sao?

i)  Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

ii) Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

iii) Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

i)  Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

ii) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

iii) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

iv)  Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

– Kinh doanh bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

– Thực hiện các dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch của Nhà nước.

– Che giấu, lấp liếm thông tin về bất động sản.

– Có hành vi gian lận, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

– Sử dụng vốn huy động không đúng mục đích theo cam kết.

– Không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền trái quy định của pháp luật.

• Kinh doanh bất động sản – Những hành vi bị cấm

• Các phí, lệ phí phải nộp, được miễn khi mẹ tặng bất động sản cho con trai?

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

• Bài viết trong lĩnh vực pháp …. được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
• Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.