Các giao dịch dân sự về nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Những vấn đề cần lưu ý về giao dịch dân sự về nhà ở hiện nay theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
Điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch
Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện để nhà ở trở thành đối tượng của giao dịch dân sự là:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này bao gồm:
(i) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
(ii) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
(iii) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014;
(iv) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
(v) Nhận thừa kế nhà ở;
(vi) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy chứng nhận nêu trên thì cần có giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch. Các loại giấy tờ này được quy định tại Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
*Lưu ý: Các điều kiện thứ hai và thứ ba nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện về các bên trong giao dịch
Thứ nhất, đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ hai, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
- Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều kiện về hình thức của hợp đồng
Thứ nhất, hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014;
Thứ hai, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở;
Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Ngoài ra, nếu một bên trong giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực thực hiện theo thỏa thuận của các bên căn cứ tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
Thứ ba, đối với văn bản thừa kế thì được công chứng, chứng thực theo pháp luật dân sự căn cứ vào Khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.
Thứ tư, về hiệu lực của hợp đồng. Đối với những giao dịch phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Những giao dịch không bắt buộc công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; nếu không có thoả thuận thì thời điểm đó là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Giao dịch nhà ở trong kinh doanh bất động sản
- Điều kiện để mở bán nhà chung cư đang xây?
- Nhiệm vụ, chức trách của công chức địa chính
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn
