Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự.
Đăng ký từ thế chấp quyền tài sản phát sinh sang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Từ viết tắt:
-
HĐMB: hợp đồng mua bán
- HTTTL: hình thành trong trương lai
(i) Đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thứ nhất
Đối tượng của hợp đồng thế chấp được thay đổi từ quyền tài sản sang nhà ở HTTTL. Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì các bên lập hợp đồng bằng văn bản (thủ tục công chứng hợp đồng là tự nguyện chứ không bắt buộc; đăng ký thế chấp cũng tự nguyện tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản theo phương thức đăng ký công bố). Hồ sơ yêu cầu khi công chứng và đăng ký chỉ cần hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trường hợp ký kết hợp đồng thế chấp có đối tượng là nhà ở HTTTL thì hợp đồng được công chứng và được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai theo phương thức xác minh.
Hồ sơ đăng ký thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường như sau:
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;
- Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thoả thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL này.
Thông thường, khi công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL, cơ quan công chứng yêu cầu các bên cung cấp các giấy tờ sau để chứng minh cho tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL: hồ sơ dự án; thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp; hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở.
(ii) Đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thứ hai
Ở đây có sự thay đổi không chỉ là trạng thái vật chất mà cả là trạng thái pháp lý của tài sản. Nếu là tài sản thế chấp là quyền tài sản thì quyền này chỉ giới hạn trong hợp đồng và là một loại tài sản vô hình; nếu tài sản thế chấp là nhà ở hiện có thì tài sản này tồn tại độc lập và đã xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký sở hữu nhà. Khi thế chấp quyền tài sản thì hợp đồng không cần tuân thủ quy định về công chứng hay đăng ký mà do các chủ thể tự lựa chọn, quyết định; trường hợp muốn tài sản thế chấp là nhà ở hiện có (có căn cứ để bên nhận thế chấp có quyền xử lý nhà ở đó) thì các bên phải ký kết hợp đồng bằng văn bản có công chứng và phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ pháp lý của từng hợp đồng và cơ quan đăng ký có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký là khác nhau. Trong Nghị định 102/2017 có quy định về việc bổ sung hợp đồng này.
Tuy nhiên, việc ghi nhận chuyển tiếp thời điểm đăng ký để hưởng thứ tự ưu tiên thanh toán là giải pháp chưa phù hợp. Hệ quả này tương tự như trường hợp đăng ký thay đổi từ thế chấp nhà ở HTTTL sang nhà ở đã hình thành vì thứ tự đăng ký cũng được bảo lưu. Nếu so sánh, chúng ta thấy rằng, xuất phát điểm các chủ thể lựa chọn hai loại tài sản thế chấp với hai tên gọi khác nhau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, và nhà ở HTTTL) với hai yêu cầu khác nhau về hình thức hợp đồng và thủ tục công chứng nhưng cuối cùng thì hệ quả pháp lý lại giống nhau khi nhà ở đã hình thành (bên nhận thế chấp đều có quyền xử lý và đều có thứ tự ưu tiên ban đầu). Đây là điều không hợp lý bởi quy định của pháp luật đã đồng nhất giải pháp cho các dữ kiện khác nhau của các tình huống khác nhau với các điều kiện cũng khác nhau.
Xem thêm:
- Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Trình tự thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
