Thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn tăng trưởng – phát triển – nóng sốt – ổn định – lắng xuống – phục hồi và phát triển. Tuy vậy vẫn có nhiều thời điểm bất động sản tăng trưởng 1 cách phi mã và sau đó như biến mất khỏi thị trường bất động sản. Những đặc điểm đó gọi nôm na là “bong bóng bất động sản”.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản hay còn gọi là bong bóng nhà đất, đây là khái niệm ám chỉ bất động sản tăng giá vượt mức giá trị thực mà nó sở hữu đến mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.
Hiện tượng bong bóng bất động sản thường xảy ra theo chu kỳ trên thị trường bất động sản địa phương hay toàn cầu.
Ví dụ: điển hình của bong bóng bất động sản: 01 lô đất có giá trị thực là 10 tỷ đồng, được 1 người khác mua lại với giá 13 tỷ đồng sau đó tăng giá lên 20 tỷ nhằm kiếm thêm lợi nhuận. Vì nghĩ lô đất sẽ còn tăng giá nên được mua đi bán lại nhiều lần với mức giá càng ngày càng cao. Tuy nhiên đến thời điểm bong bóng bất động sản căng phồng và nổ, lô đất trở được đẩy giá quá cao so với giá trị thực nên không còn ai muốn nua, dẫn đến tình trạng chung lại và tụt giá thê thảm.
Biểu hiện bong bóng bất động sản
Một số biểu hiện nhận biết:
- Lượng giao dịch đột biến tăng cao
- Nguồn cung tăng cao nhanh chóng
- Nhu cầu ở ít mà chủ yếu là đầu tư lướt sóng
- Sốt giá, sóng lớn trong thời gian ngắn
- Xuất hiện nhiều dự án ảo được bán khi chưa hoàn tất giấy tờ
Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản
(i) Kinh tế phát triển
Kinh tế phát triển, thu nhập bình quân đầu người GDP cao, điều đó đỗng nghĩa với việc doanh nghiệp hay cá nhân dễ dàng kiếm tiền. Một khi nguồn tiền dư dả, nhu cầu cất trữ tài sản tăng cao, bất động sản là kênh kinh doanh được nhiều người chú ý.
(ii) Phân khúc không đồng đều
Sự phát triển lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản ngày càng nhiều.
Phân khúc bất động sản không đồng đều, trong khi bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng được chú ý còn lại nhiều phân khúc khác bị bỏ quên, điều đó giúp đẩy mạnh giá bất động sản đang hot trên thị trường.
(iii) Chính sách nới lỏng tín dụng
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản là do chính sách nới lỏng tín dụng ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng ngân hàng cao, vì vậy ngân hàng dễ dàng hạ mức cho vay dưới tiêu chuẩn để giao dịch, cấp vốn cho cá nhân háy tổ chức.
Điển hình là tăng trưởng tín dụng ngân hàng năm 2007 tăng đến 37%, điều này đã cấp vốn cho cá nhân dồn tiền vào kinh doanh bất động sản, làm tăng giá bất động sản nhanh chóng. Hơn nữa, việc nới lỏng làm cho ngân hàng không kiểm soát được nguồn vốn vay, vì thế nguồn tiền không được sử dụng đúng mục đích.
(iv) Đầu cơ chi phối thị trường
Xuất hiện nhiều nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, mô giới, cò đất thổi phồng, tạo cơn sốt giá ảo, kích thích đầu tư tạo nên những đợt sóng tăng giá chóng mặt.
Hậu quả vỡ bong bóng bất động sản
Việc bong bóng bất động sản bị vỡ là nỗi lo lớn trong nền kinh tế và để lại hậu quả cực kì quan trọng như nợ xấu hoặc xuất hiện quá nhiều bất động sản ma.
(i) Nợ xấu
Nợ xấu là một vấn đề rất tiêu cực trong sự phát triển của không chỉ ngân hàng liên quan, mà còn cho cả nền kinh tế của một đất nước, một ngân hàng là nơi nắm giữ phần lớn nguồn tiền của một quốc gia, nếu chẳng may nợ xấu quá nhiều khiến cho nguồn vốn của ngân hàng bị thậm thụt, làm cho lợi nhuận bị giảm sút, các nhà đầu tư thì không hoàn lại được vốn thì uy tín của ngân hàng là thứ sẽ bị mất tiếp theo.
Chưa kể nếu còn tiếp tục tình trạng này, ngân hàng đó sẽ bị phá sản, một phần do có rất nhiều người gửi ngân hàng, đời sống bị ảnh hưởng, làm khủng hoảng toàn bộ nền kinh tế.
(ii) Bất động sản ma
Đây là hậu quả thứ 2 của việc vỡ bong bóng bất động sản, khi các nhà đầu tư lần lượt bị phá sản thì các dự án bị bỏ dỡ, cả các dự án hoàn thành cũng không có người ở vì lúc này không có ai chịu trách nhiệm cho họ nữa.
Các dự án bất động sản ma là nỗi lo sợ của chính quyền địa phương, đặc biệt là các dự án như khu biệt thự, khu nghỉ dưỡng.
Vì vấn đề nằm ở chỗ, không có ai chịu trách nhiệm cho các bật động sản này, chính quyền thì không đủ khả năng nắm giữ và cũng không biết lựa chọn sử dụng cho mục đích gì, hoặc tái cấu trúc.
Bất động sản vốn từng có gí trị hàng tỷ, giờ đây lại không được ai ngó ngàng đến nữa.
Bong bóng bất động sản xảy ra gây ra nhiều hậu quả tiêu cực cho nhà đầu tư thậm chí tiền mất tật mang, đứng trước nguy cơ phá sản. Vậy nên, là một nhà kinh doanh khôn ngoan bạn nên tìm hiểu kỹ về bong bóng bất động sản để có chiến lược đầu tư đúng đắn.
Xem thêm:
- Người dân có được tra cứu thông tin về đất đai không?
- Kinh doanh bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
