Thuê mua nhà công trình xây dựng hiện nay được quy định như thế nào? Nguyên tắc ? Quyền, nghĩa vụ giữa các bên? Chuyển nhượng ra sao? Cùng tìm hiểu các vấn đề trên qua bài viết sau
Khái niệm thuê mua
i) Căn cứ khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Thuê mua nhà công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
ii) Căn cứ Khoản 17 Điều 3 Luật nhà ở 2014
Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Trước đây, theo quy định của Luật nhà ở cũ, thuê mua nhà ở là một hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội, thường dành cho những đối tượng có thu nhập thấp không có đủ tài chính để mua nhà một lần, đồng thời hạn chế trường hợp người mua nhà không có nhu cầu thực mà mua nhà ở xã hội để kiếm lời, đầu cơ trục lợi. Hiện nay, theo quy định của Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc thuê mua nhà ở đã được mở rộng thêm nhiều hình thức như thuê mua nhà ở thương mại, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chứ không chỉ áp dụng một hình thức thuê mua nhà ở xã hội.
Nguyên tắc thuê mua
Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Các bên trong hợp đồng thuê mua có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.
Quyền, nghĩa vụ các bên thuê mua
Bên cho thuê mua:
Quyền: Điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng, thanh toán theo hợp đồng; được bảo lưu quyền sở hữu khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua; yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi bên thuê mua gây ra…
Nghĩa vụ: Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật; Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;…
Bên thuê mua:
Quyền: Điều 34 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Yêu cầu giao nhà, các hồ sơ giấy tờ liên quan, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, được bòi thường thiệt hại.
Nghĩa vụ: Điều 35 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Thanh toán tiền thuê mua, Bồi thường thiệt hại, bảo quản nhà ở công trình xây dựng,…
Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua
Điều 36 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Điều kiện, thời điểm chuyển nhượng:
Khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
Quyền nghĩa vụ: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với bên cho thuê mua.
Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực đất đai (nêu trên) được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
