Trong lĩnh vực bất động sản, đất nền dự án vẫn đang là loại hình được quan tâm nhiều nhất nhờ khả năng sinh lời nhanh. Tuy nhiên, cũng có không ít bất cập liên quan tới thủ tục pháp lý khi mua loại hình này.
Định nghĩa về đất nền dự án
Đất nền là những khu đất vẫn được giữ nguyên hiện trạng và chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất…
Đất nền dự án là những khu đất còn nguyên hiện trạng ban đầu, chưa tiến hành xây dựng và nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư.
Thường thì những khu vực đã quy hoạch và phê duyệt mới được cấp đất nền dự án.
Xung quanh loại hình này có nhiều tiện ích, đáp ứng nhu cầu sử dụng, như:
- Khu dân cư
- Tòa nhà văn phòng
- Công ty
- Dự án nhà ở
Thủ tục pháp lý đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu
Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý là thuật ngữ dùng để chỉ, mô tả một cách khái quát nhất các nội dung, trạng thái, hiện tượng, khái niệm dùng trong văn bản pháp luật, khoa học pháp lý.
Pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong giải thích các quy định luật, văn bản luật của Việt Nam.
Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án
Dựa trên các Điều luật mà Nhà nước ban hành, thủ tục khi mua đất dự án gồm:
Quy định mua đất nền từ chủ đầu tư
Chủ đầu tư phải xin cấp phép về việc phân lô, bán nền từ UBND tỉnh sau khi hoàn thành công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Chỉ được phép bán đất nền dự án khi đã được cấp phép. Đây là vấn đề liên quan tới pháp lý của đất nền dự án vô cùng quan trọng.
Để tránh rủi ro, người mua cần tìm hiểu xem dự án đã được cấp phép hay chưa, điều này được thể hiện qua văn bản cấp phép.
Hợp đồng
Chủ đầu tư và khách mua dự án đất nền sẽ hợp tác thông qua:
- Hợp đồng cọc
- Hợp đồng góp vốn
Sau đó, người mua thanh toán tiền đất dưới dạng trả góp. Trong trường hợp người mua có ý định xây nhà, người mua phải xây theo thiết kế ban đầu của chủ đầu tư.
Sau khi hoàn thiện các thủ tục và ký hợp đồng, người mua được nhận khu đất nền. Trách nhiệm của chủ đầu tư là phân chia đất và sang tên Sổ đỏ.
Tuy nhiên, hình thức hợp tác này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với người mua. Mua bán vốn là hình thức chuyển nhượng, không phải góp vốn. Trong khi đó, trên văn bản, hợp đồng lại ghi góp vốn.
Vì thế, pháp luật khó đảm bảo quyền lợi cho người mua nếu xảy ra tranh chấp, khởi kiện.
Có 2 trường hợp trong văn bản hợp đồng, gồm:
- Văn bản góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
- Văn bản mua bán đất nền dự án đã có Sổ đỏ (cần phải công chứng).
- Giá trị pháp lý sẽ cao hơn khi hợp đồng khi được công chứng.
Hợp đồng có hiệu lực nếu:
- Hai bên hoàn toàn tự nguyện
- Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung không trái đạo đức xã hội hay vi phạm điều cấm.
Về thủ tục cấp sổ
Thủ tục cấp sổ cho người mua đất cá nhân được thực hiện bởi UBND cấp quận, huyện.
Việc cấp sổ đỏ sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nếu là pháp nhân, tổ chức.
5 lưu ý về việc thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án
Tìm hiểu thông tin chủ đầu tư
Hiện nay, nhiều dự án đất nền có giá chào bán khá rẻ so với thị trường.
Tuy nhiên, việc giá thành của đất nền thấp hơn các dự án lân cận, phải tính toán đến:
- Năng lực chủ đầu tư.
- Tính khả thi hoàn thiện dự án.
- Để tránh rủi ro, nên chọn đất nền dự án có chủ đầu tư uy tín. Những dự án hội tụ đủ các yếu tố như:
- Năng lực tài chính mạnh
- Có tiếng vang trên thị trường
- Tiểu sử tốt
- Các sản phẩm được đánh giá chất lượng
Giấy tờ giao dịch rõ ràng
Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch, cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án trình những giấy tờ cần thiết như:
- Giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng
- Thiết kế xây dựng dự án tương lai
- Đồ án quy hoạch
- Thủ tục pháp lý
…Ngoài ra, lô đất dự án bạn chọn cần đầy đủ các hồ sơ pháp lý, bao gồm:
- Quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền
- Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500
- Giấy xác nhận công trình dự án.
- Những thủ tục, giấy tờ khác.
Việc thay đổi quy hoạch diễn ra thường xuyên, vì thế cần làm rõ vấn đề này với bên bán. Đồng thời yêu cầu bên bán bán đưa vào văn bản, hợp đồng chính thức.
Tránh mua đất nền dự án chung sổ
Thực trạng xảy ra khá nhiều khi mua đất nền dự án, là người mua không biết vị trí từng lô. Do chưa được tách sổ, các khu đất đều nằm chung sổ với chủ đầu tư. Đây là việc làm tiềm ẩn rủi ro cao.
Đất nền dự án chưa được tách sổ khi xảy ra tranh chấp sẽ gây phiền hà cho cả 3 phía:
- Chủ đầu tư
- Người môi giới
- Người mua.
- Nếu mua đất dự án chung sổ, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối như:
- Không được sự chấp thuận của cơ quan thẩm quyền
- Các bên liên quan
- Không đủ diện tích chia nhỏ
Tiến độ thanh toán tiền
Nếu mua đất nền dự án theo hình thức trả góp hay đất nền dự án giá rẻ, bạn sẽ phải trải qua nhiều quy trình phức tạp. Để đảm bảo việc này diễn ra suôn sẻ, hãy liên hệ với luật sư, người môi giới có kinh nghiệm để xin tư vấn.
Khi đặt bút ký hợp đồng, phải chú ý những thông tin quan trọng như:
- Giá đất, thủ tục thanh toán thời hạn thanh toán.
- Thời gian bàn giao.
- Các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua chậm thanh toán.
- Chủ đầu tư thay đổi quy hoạch, vi phạm tiến độ
…
Bạn cần lưu ý thêm những vấn đề sau để thương lượng được giá cả chính xác: - Nếu người mua quá hạn 15 ngày và không đóng đủ tiền hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
- Một số dự án hỗ trợ cho khách hàng vay vốn thông qua việc liên kết với ngân hàng. Tuy nhiên, chỉ cho vay với người mua có thu nhập ổn định và có thể thanh khoản cao. Cho nên, bạn cần cân nhắc và xem xét khoản vay bao nhiêu trước khi đầu tư.
Cân nhắc khả năng tài chính
Trước khi mua đất nền dự án, bạn cần xem xét khả năng tài chính của bản thân hiện tại và tương lai. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra được lựa chọn đúng đắn để mua được những lô đất phù hợp. Đồng thời hạn chế tối thiểu những rủi ro vay nợ sau này.
Để tránh trường hợp xấu xảy ra, nên dùng vốn có sẵn. Trường hợp chưa đủ vốn, nếu vay ngân hàng không nên vay vượt quá 50% giá trị lô đất.
Bên cạnh đó, nếu bạn muốn kết hợp đầu tư với người khác, việc làm an toàn nhất chính là bạn nên làm bản thỏa thuận. Khi có đầy đủ giấy tờ với những cam kết rõ ràng, minh bạch sẽ tránh được rủi ro về sau.
Trên đây là toàn bộ những thông tin về đất nền dự án và các vấn đề cần lưu ý khi thực hiện thủ pháp để mua của loại hình này. Hy vọng với những chia sẻ trên, có thể giúp ích cho các nhà đầu tư và khách hàng lựa chọn được sản phẩm đất nền phù hợp. Đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
