Nhà phố là dạng nhà ở phổ biến trên khắp các tỉnh thành ở nước ta, đặc biệt là các thành phố lớn nơi tập trung dân cư đông đúc, kinh tế phát triển, giao thông đi lại thuận tiện. Nhà phố với các dạng như nhà phố trong hẻm, nhà phố liền kề, nhà phố mặt tiền. Hiện nay nhà phố có những loại như sau: Nhà phố liền kề, nhà phố thương mại, nhà phố sân vườn, nhà phố xanh, …
Thẩm định giá nhà phố có vai trò đặc biệt quan trọng xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: Thế chấp vay vốn ngân hàng; Mua bán, Góp vốn đầu tư; Liên doanh liên kết, thanh lý; Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch; Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án; Tham khảo giá thị trường;… giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá trị bất động sản, giúp các giao dịch về bất động sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên.
Phương pháp thẩm định giá nhà phố
Đối với thẩm định giá Nhà phố, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị tài sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn các yếu tố so sánh, phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan. Thẩm định viên thường áp dụng hai cách tiếp cận truyền thống là: (1) Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh); (2) Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí. Ngoài ra còn có cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu ; Cách tiếp cận kết hợp: Phương pháp chiết trừ
Phương pháp so sánh là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà phố, cả nhà mới xây và nhà đã cũ. Khi thẩm định giá công trình mới xây thì phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy hơn so với công trình đã cũ. Cách tiếp cận từ thu nhập đối với nhà phố thường không phù hợp, thẩm định viên chỉ sử dụng phương pháp này khi không thể sử dụng hai phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp chiết trừ là phương pháp xây dựng trên cơ sở két hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp này xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với nhà phố:
(1). Yếu tố về vị trí
- Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
- Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, công viên, bến xe, văn phòng nơi làm việc.
- Đặc điểm của khu dân cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh, môi trường kinh doanh, môi trường sống;
- Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão
(2). Những yếu tố về đất đai: Kính thước và hình dáng thửa đất; Chất đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất
(3). Những yếu tố về công trình xây dựng: Kích thước và hình dáng ngôi nhà; Kiểu dáng kiến trúc; Công năng; Loại vật liệu xây dựng; Chất lượng công trình
(4). Những yếu tố về chi phí: Chi phí về đất; Chi phí về xây dựng nhà; Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
(5). Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định: Hao mòn vật lý; Hao mòn chức năng; Hao mòn ngoại biên
Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà phố
(1). Các thông tin số liệu chung: Tình hình phát triển kinh tế – xã hội; Tốc độ tăng dân số; Tình trạng công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp; Chính sách nhà ở; Chính sách thuế bất động sản
(2). Các thông tin, số liệu về khu vực lân cận: Loại nhà cửa xây dựng trong khu vực; Vị trí, sự tiện lợi của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, trường học, công viên; Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Các loại hình dịch vụ công ích…
(3). Các thông tin về số liệu đất: Địa chỉ; Kích thước, hình dạng thửa đất; Địa hình thửa đất; Chất đất; Có hay không hiện tượng vi phạm, lấn chiếm chỉ giới quy hoạch, mục đích sử dụng đất?
(4). Các thông tin, số liệu về nhà: Bản vẽ thiết kế công trình; Kích thước, hình dạng, chiều cao công trình xây dựng, diện tích; Thời gian xây dựng; Đường dẫn vào nhà; Hệ thống điện, hệ thống cấp nước…
(5). Mức giá ước tính cuối cùng căn cứ vào phân tích các mức giá bán của những nhà phố so sánh. Các thông tin, số liệu về giá bán bao gồm: Giá bán của những nhà phố tương tự; Giá niêm yết của những nhà phố tương tự; Giá chào bán, chào mua của những nhà phố tương tự
(6). Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng: Số liệu chi phí của loại hình nhà phố. Những thông tin này có thể đăng tải dưới dạng Suất đầu tư xây dựng cơ bản do sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Bộ xây dựng công bố. Những thông tin về chi phí hiện hành của các công trình đã có, các dự án dự kiến triển khai xây dựng trong khu vực, các số liệu chi phí từ các nhà thầu.
Nguồn thu thập thông tin
(1). Đối với thông tin, số liệu của khu vực lân cận, liền kề xung quanh: Khảo sát thực tế hiện trạng khu vực xung quanh. Các nguồn tin khác như: Sàn giao dịch bất động sản; Người môi giới bất động sản; Công ty quản lý, kinh doanh nhà; Chủ sở hữu các bất động sản lân cận…
(2). Đối với số liệu về giá bán: Phương tiện truyền thông; Các trang website mua bán nhà đất uy tín; Sàn giao dịch bất động sản; Chủ nhân các bất động sản; Các nhà môi giới bất động sản
(3). Đối với những số liệu về nhà: Thu thập thông tin từ khảo sát hiện trạng công trình, từ cơ quan quản ý nhà, các công ty cung cấp tiện ích công. Nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án), các thông tin cần thiết có thể nằm trong hồ sơ, bản vẽ chủ sự án giao nộp theo yêu cầu thẩm định viên.
(4). Đối với số liệu về chi phí: Sở Xây dựng các địa phương; Các kiến trúc sư; Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng; Các nhà thầu…
Xem thêm: Thẩm định giá trị căn hộ chung cư
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
