Thời đại phát triển, người mua nhà có xu hướng mua chung cư nhằm có nơi ở ổn định và có thể tích hợp nhiều tiện ích khi ở chung cư. Tuy nhiên, khi mua chung cư không phải lúc nào người mua cũng nhận đươc Sổ hồng theo đúng thời hạn. Vậy trong trường hợp người mua muốn sang tên chung cư nhưng chưa có sổ hồng thì phải thực hiện những thủ tục nào? Chúng tôi sẽ giải thích cụ thể dưới đây.
Contents
Chung cư chưa có sổ hồng có được phép sang tên?
Theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
…….
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Như vậy, trong trường hợp sang tên chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. (Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014)
Các chung cư thường có thời hạn sử dụng khác nhau, tìm hiểu ngay về chung cư 50 năm
Hồ sơ sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 về việc sang tên chung cư chưa có sổ hồng gồm các trình tự sau:
(i) Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán
(ii) Khai và nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng căn hộ
(iii) Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán hồ sơ cần chuẩn bị
(i) 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư ;
(ii) Bản chính hợp đồng sang tên chung cư của bên bán với chủ đầu tư;
(iii) Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư trong trường hợp đã bàn giao nhà;
(iv) Bản chính giấy tờ xác nhận dự án của chủ đầu tư về căn hộ sang tên chuyển nhượng được cấp sổ hồng;
(v) Bản gốc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
(vi) Bản gốc chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu của cả 2 bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ
(i) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC
(ii) Bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
(iii) Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng bản sao có chứng thực
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư chung cư xác nhận bao gồm các giấy tờ
(i) 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư)
(ii) Hợp đồng mua bán chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính)
(iii) Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính) trong trường hợp đã nhận bàn giao chung cư
(iv) Bản chính biên lai thuế thu nhập cá nhân
(v) Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu của cả 2 bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
Thủ tục sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014, gồm các bước như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng
Văn bản sẽ gồm 3 bên gồm bên chuyển nhượng, nhà đầu tư và bên nhận chuyển nhượng. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư có thỏa thuận các vấn đề sau:
(i) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
(ii) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
(iii) Quyền và nghĩa vụ của các bên và các quy định khác..
Bước 2: Công chứng
Trường hợp 1: bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực
Trường hợp 2: bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại trường hợp 1
Bước 3: Kê khai thanh toán các khoản phí và thuế liên quan
Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo các công văn số 56877/CT-TTHT và Điểm g Khoản 5 Điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định bằng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận
Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016 / TT-BXD, bên nhận chuyển nhượng sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế phải nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận hợp đồng.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhà đầu tư nhận được hồ sơ hợp lệ. Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thì sẽ trả lại cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:
(i) Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ (02 bản chính)
(ii) Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản chính)
(iii) Biên lai thuế thu nhập cá nhân (bản chính)
(iv) Biên bản bàn giao nhà ở (bản gốc)
Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ
(i) Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
(ii) Bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Ngoài chung cư ra còn nhiều loại nhà ở khác, xem thêm Giải đáp thắc mắc nhà ở xã hội khác gì nhà ở chung cư?
Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Mức phí thu nhập cá nhân:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá sang tên/chuyển nhượng x 2%
Lệ phí trước bạ bao gồm:
(i) Giá mua bán/ sang tên chung cư cao hơn giá UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
(ii) Giá mua bán/ sang tên chung cư thấp hơn hoặc bằng giá UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Truy cập ngay để biết thêm các thông tin khác liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
