Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

0
208
Đánh giá

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến. Và một trong số đó những rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay.

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật đường bộ, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

1. Giải thích cách gọi và căn cứ pháp luật.

(i) Giải thích cách gọi.

  • Mua nhà đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
  • Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(ii) Từ ngày 01/7/2014, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức mới có hiệu lực. Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

(iii) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở. Được quy định rõ trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở như sau:

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng. Hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

* Mua bán nhà ở

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Như vậy, khi mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư. Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.

Tóm lại, từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực). Thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức,. Trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. (một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).

2. Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:

(i). Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động. Khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.

Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng. Đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

(ii). Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao

Thông thường quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế. Nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất. Trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền. Và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.

(iii). Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất. Được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186. Và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng. Không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,.. thì “đất đó phải là đất của mình”.

Sổ hồng chung là gì? Rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung

Mách bạn cách xử lý thông minh khi gặp rủi ro pháp lý trong mua bán BĐS

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.

 

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây