Hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn. Hợp đồng mua bán nhà cần phải tuân thủ những điều kiện quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và các vân bản pháp luật khác liên quan. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Vậy pháp luật có những quy định cụ thể nào liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản này?
Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
(i) Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
(ii) Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
(iii) Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(iv) Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
(v) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nội dung hợp đồng mua, bán nhà, công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
(i) Tên, địa chỉ của các bên;
(ii) Các thông tin về bất động sản;
(iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv) Phương thức và thời hạn thanh toán;
(v) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
(vi) Bảo hành;
(vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(viii) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
(ix) Phạt vi phạm hợp đồng;
(x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
(xi) Giải quyết tranh chấp;
(xii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
* Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
(i) Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
(ii) Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(iii) Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
(iv) Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
(v) Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
(vi) Các quyền khác trong hợp đồng.
* Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
(i) Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
(ii) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
(iii) Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
(iv) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
(vi) Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán.
(vii) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
(viii) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
(ix) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
* Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
(i) Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
(ii) Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
(iii) Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng
(iv) Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
(v) Các quyền khác trong hợp đồng.
* Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
(i) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuậntrong hợp đồng.
(ii) Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
(iii) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
(iv) Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
(v) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
(vi) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
- Quy định về hoạt động thuê nhà, công trình xây dựng
- Nhà xây không phép có đăng ký tạm trú được không?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
