Giao dịch kinh doanh bất động sản thường không thể thiếu vai trò của người môi giới bất động sản. Tuy nhiên, một bộ phận những người hành nghề này lại hay được gọi là “cò đất”. Vậy “cò đất” và người môi giới chuyên nghiệp có khác gì nhau không?
Môi giới bất động sản là gì?
Môi giới bất động sản là một trong những hoạt động trung gian thương mại được quy định tại Mục 2 Chương V Luật Thương mại năm 2005.
Điều 150 Luật Thương mại năm 2005 quy định: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
Như vậy, cá nhân, tổ chức được gọi là nhà môi giới khi có đủ các điều kiện sau:
(i) Người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế;
(ii) Người môi giới không được đồng thời là nhà môi giới, vừa là một bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, nghề môi giới bất động sản là ngành, nghề hợp pháp và có vị trí quan trọng trong việc mua bán, giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, một bộ phần hành nghề môi giới không thực hiện đúng nội dung về môi giới bất động sản được quy định trong luật, từ đó trên thực tế đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch.
Bộ phận những người hành nghề này hay được gọi là “cò đất”.
Cò đất là gì? Tại sao gọi là cò đất?
Khái niệm “cò đất” không được pháp luật quy định mà chỉ là từ ngữ dùng trong đời sống. Cụm từ “cò đất” bắt nguồn từ ý nghĩa của từ “cò mồi”. Bản chất của cò đất cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức làm trung gian cho các bên trong giao dịch để hưởng tiền công khi những giao dịch đó hoàn thành.
Mặc dù bản chất là hành nghề môi giới bất động sản, nhưng “cò đất” không được coi là nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp bởi vì:
(i) Cò đất thường là những người không có chứng chỉ hành nghề môi giới. Như vậy, bất cứ ai muốn cũng có thể trở thành cò đất.
Theo quy định tại điểm b, c khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, một trong những điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là:
“b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.”
Đa số các cò đất thường không đáp ứng những điều kiện này nên không được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
(ii) Nhiều cò đất không nắm rõ thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây nhiều sai sót trong hồ sơ giao dịch bất động sản
(iii) Họ thường cung cấp thông tin về bất động sản không chính xác. Các cò đất luôn đặt mục đích thu lợi nhuận lên đầu, bất chấp việc cung cấp thông tin sai về giá trị, đặc điểm của bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến việc giao dịch, mua bán của khách hàng.
Phân biệt cò đất và môi giới bất động sản chuyên nghiệp
Cò đất
(i) Đa số không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, từ đó không hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế.
(ii) Hành nghề theo bản năng và kinh nghiệm.
Môi giới chuyên nghiệp
(i) Có chứng chỉ hành nghề môi giới được cơ quan có thẩm quyền cấp và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế;
(ii) Nắm rõ các quy định của pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, thực hiện được các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, xử lý những “rắc rối” liên quan đến pháp lý.
(iii) Thường hoạt động dưới sự quản lý của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Lưu ý: Nội dung so sánh trên đây mang tính chất tương đối và căn cứ trên hoạt động thực tế của hai đối tượng này trong kinh doanh bất động sản.
Như vậy, “cò đất” thường chỉ những người môi giới bất động sản hoạt động không chuyên nghiệp, không có chứng chỉ hành nghề. Vì vậy, không nên đánh đồng những người môi giới bất động sản chuyên nghiệp là cò đất.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
