Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam có được không? Điều kiện để nhận chuyển nhượng dự án trong trường hợp này là gì?
Điều kiện chuyển giao dự án bất động sản
Pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ điều kiện để Nhà đầu tư được phép chuyển giao dự án bất động sản đã được cấp phép thực hiện. Cụ thể, tại Mục 6 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản quy định chi tiết về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản, Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản, Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, …
Đây là một quyền luật định “Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh” – Khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Việc chuyển nhượng dự án phải bảo đảm các yêu cầu sau: i) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; ii) Không làm thay đổi nội dung của dự án; iii) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Trong tình huống trên, điều kiện để Doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho Nhà đầu tư nước ngoài như sau:
Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: i) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; ii) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: i) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; ii) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện đối với doanh nghiệp
Doanh nghiệp đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án chuyển nhượng.
Điều kiện đối với Nhà đầu tư nước ngoài
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh.
Kết luận
Như vậy, có thể hiểu rằng, để Nhà đầu tư nước ngoài được quyền nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì họ phải thành lập Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc góp vốn vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt nam. Việc nhận chuyển nhượng dự án sẽ được tiến hành giữa Doanh nghiệp A với Doanh nghiệp có vốn của Nhà đầu tư nước ngoài.
Nếu nhà đầu tư đã góp vốn để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì có thể thực hiện nhận chuyển nhượng dự án trên nếu đáp ứng các điều kiện đã nêu.
Nếu nhà đầu tư chưa thành lập doanh nghiệp hoặc chưa góp vốn vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào thì trước hết, họ cần thực hiện công việc trên và đồng thời đáp ứng thêm các điều kiện đã nêu: Điều kiện năng lực tài chính, cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, …
Ngoài ra, Việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Nếu dự án do UBND Tỉnh quyết định đầu tư thì UBND tỉnh có thẩm quyền cho phép thực hiện chuyển nhượng dự án; Nếu dự án đầu tư do Thủ tướng Chính phủ quyết định thì việc chuyển nhượng dự án phải do Thủ tướng Chính phủ đồng ý.
Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:
i) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng theo Mẫu số 08a hoặc 08b.
ii) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng gồm:
Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực).
iii) Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư theo Mẫu 09a và 09b.
iv) Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng gồm:
Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng theo Mẫu 10a hoặc 10b.
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu…
Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.
Bước 2: Gửi hồ sơ
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý
Nếu hồ sơ hợp lệ thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Thời hạn giải quyết: 30 ngày.
Trường hợp dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.
Bước 4: Trả kết quả
Lưu ý: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Xem thêm: Bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
