Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều trường hợp người bán không đưa Sổ đỏ. Dù đã nhận tiền dẫn tới việc người mua chưa có Sổ đỏ đứng tên mình.
Contents
1. Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
(i) Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. Mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất. Hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.…”
Theo đó, ngay cả khi người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014. Mà chỉ có hợp đồng chuyển quyền theo quy định. Thì không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mà nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới.
Hay nói cách khác, khi người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng. Vẫn được quyền nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới. Mà không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nếu có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Mặc dù thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới. Nhưng không phải là thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
(ii) Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014. Mà người nhận chuyển nhượng có hợp đồng theo quy định. Nhưng người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
(iii) Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,. Nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận. Và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền. Và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn. Nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo. Thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo. Hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai. Hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
2. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Nếu người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục sang tên. Thì căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng giải quyết.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng. Như giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp,… Liên quan đến nghĩa vụ trao Giấy chứng nhận thì có 02 khả năng xảy ra:
(i) Trường hợp 1: Hợp đồng ghi nhận việc người chuyển nhượng phải trao Giấy chứng nhận
Hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng. Hoặc chứng thực đều ghi nhận nghĩa vụ của người chuyển nhượng là trao Giấy chứng nhận. Và các giấy tờ khác có liên quan để thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận theo quy định của hợp đồng thì người nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện. Người chuyển nhượng có thể phải mất 02 khoản tiền sau:
- Phạt vi vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng có điều khoản này. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận.
- Bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Bên yêu cầu bồi thường có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại.
(ii) Trường hợp 2: Hợp đồng không có điều khoản ghi nhận người chuyển nhượng phải trao Giấy chứng nhận
Mặc dù khi soạn hợp đồng chuyển nhượng có thể sơ suất mà không “quên” điều khoản này. Thì người nhận chuyển nhượng vẫn được quyền khởi kiện để yêu cầu bên kia trao Giấy chứng nhận.
Những trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất
Những điểm ghi nhớ luật kinh doanh bất động sản
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
