Hiện nay trên thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển rất đa dạng loại hình như: Đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự biển…. với những đặc thù khác nhau cho mỗi loại. Và nhà đầu tư luôn đặt câu hỏi nên đầu tư loại hình bất động sản nào và đầu tư vào thời điểm nào.
Nên đầu tư đất nền hay nhà phố.
Đất nền và nhà phố là 2 loại hình bất động sản có sự liên kết mật thiết với nhau vì có đất mới xây được nhà nhưng mức độ rủi ro và loại nhuận thì hoàn toàn khác nhau.
Đất nền là loại hình bất động sản lâu đời và nhận được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng đầu tư cũng như mua với lý do.
- Số vốn bỏ ít, lợi nhuận cao.
- Thanh khoản cao đặc biệt ở những khu vực có sự phát triển về hạ tầng và kinh tế xã hội.
- Đối tượng khách hàng mua đa dạng nên có thể bán ra nhanh chóng.
- Khả năng rớt giá thấp.
- Thời gian đầu tư có thể kéo dài.
Thị trường đất nền có thể bùng nổ ở những khu vực chưa phát triển, dân cư còn thưa thớt.Đây là những ưu điểm nổi bật của loại hình đất nền tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của loại hình này khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu, e ngại chính là tình trạng pháp lý ở một số khu vực, dự án chưa rõ ràng dẫn đến rủi ro pháp lý cao, mua vào nhưng không bán được vì đất không có sổ dẫn đến chôn vốn và bán lỗ.
Nhà phố là loại hình được hình thành từ đất nền. Nhằm tối đa hóa lợi nhuận những người mua đất nền đã xây nên những căn, dãy nhà phố với những thiết kế hiện đại bắt mắt hướng đến đối tượng khác hàng muốn có nhà ở ngay hoặc không có thời gian giám sát việc xây nhà. Nhà phố có những ưu điểm nổi bật như:
- Giá trị sử dụng cao tùy theo mục đích người sở hữu.
- Tạo thu nhập hàng tháng cao khi cho thuê nếu vị trí nhà có thể kinh doanh buôn bán, hoặc văn phòng.
- Trái ngược với đất nền thì tính pháp lý của loại hình nhà phố cực kỳ cao.
- Đối với những khu vực đô thị nhu cầu mua nhà phố rất lớn.
- Ngân hàng rất ưu thích nhà phố.
Nhược điểm của loại hình nhà phố.
- Cần số vốn lớn.
- Thiết kế không phù hợp dẫn đến khó bán.
- Đối tượng khách hàng hướng đến hạn chế.
- Khó phát triển ở những khu vực còn hạn chế về hạ tầng, kinh tế xã hội.
- Sự tăng trưởng phần lớn phụ thuộc vào sự biến động thị trường bất động sản đặt biệt là biến động loại hình đất nền khu vực đó.
Nên đầu tư chung cư hay đất nền.
Mua căn hộ chung cư có thể cho thuê được luôn và số tiền cho thuê này cao hơn so với cho thuê đất nền, thậm chí có thể cao hơn cả cho thuê nhà phố, biệt thự tuy nhiên mua đất nền, nhà phố, biệt thự thì giá trị bất động sản tăng lên hàng năm lại khá cao. Nhà đầu tư phải tự đánh giá xem muốn chọn phần giá trị bất động sản tăng lên hàng năm hay chọn tiền cho thuê được hàng tháng.
Cho thuê căn hộ hàng tháng ta sẽ có lúa thóc liền, nhưng mua 3 lô đất nền nhiều khi không cho thuê được, hay có xây lên cho thuê thì giá cho thuê cũng rất thấp, thấp hơn so với cho thuê căn hộ rất nhiều, nhưng giá trị bất động sản sau 3 – 5 năm có thể tăng gấp đôi hoặc là hơn thế.
Chúng ta có thể thấy, Giá trị bất động sản = giá cho thuê bất động sản + sự tăng giá của bất động sản đó. Mua một căn hộ chung cư cho thuê sẽ rất được giá, nhưng sự tăng giá căn hộ lại cực kỳ chậm, trong khi phải đóng phí quản lý rất cao và phải tính khấu hao dần căn hộ theo thời gian.
Còn đất nền, dù để cỏ mọc không cho thuê được, nhưng ta có thể chờ sự bùng nổ của thị trường bất động sản.
Thời hạn sử dụng của 2 loại hình này cũng hoàn toàn khác nhau trong khi đất nền thổ cư luôn có thời hạn sử dụng lâu dài thì căn hộ sẽ phải có thời hạn sử dụng vì căn hộ phải có sử xuống cấp theo thời gian.
Tuy nhiên ở các khu vực đô thị mà quỹ đất không còn nhiều để làm dự án đất nền và giá đất nền đô thị liên tục tăng thì đó chính là ưu thế của loại hình căn hộ chung cư phát triển vì người trẻ hiện nay có xu hướng sống hiện đại và căn hộ chung cư phù hợp với tài chính của họ. Vì thế xét về đối tượng khách hàng thì căn hộ chung cư đang làm loại hình chiếm ưu thế.
Có nên đầu tư biệt thự biển – nghỉ dưỡng.
Biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư bất động sản theo mô hình timeshare (chia sẻ quyền sở hữu phân đoạn) xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015 nên còn khá mới mẻ với nhiều nhà đầu tư. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có 2 công năng chính là du lịch nghỉ dưỡng và khai khác cho thuê.
Bất động sản nghỉ dưỡng nói chung chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
Ưu điểm.
- Khan hiếm vị trí đẹp để khai thác mục đích du lịch.
- Tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam lớn tạo nên nguồn khách du lịch tăng hàng năm.
- Khả năng sinh lời kéo dài.
Nhược điểm và rủi ro.
- Nền kinh tế sẽ ảnh hưởng tới chất lượng dịch vụ, cơ sở hạ tầng của khu nghỉ dưỡng.
- Chính trị bất ổn sẽ ảnh hưởng tới vấn đề an toàn của du khách nghỉ dưỡng.
- Vị trí, khí hậu, thiên tai là yếu tố bất khả kháng từ thiên nhiên mà con người khó có thể tác động.
- Thị hiếu khách hàng cũng là yếu tố quan trọng. Sản phẩm đánh sai thị hiếu thì chắc chắn lợi nhuận không cao.
- Nguy cơ bão hòa thị trường nghỉ dưỡng đang là cảnh báo của các chuyên gia.
- Vị trí, chất lượng, tiện ích và dịch vụ của sản phẩm sẽ tác động đến lượng khách ghé thăm dự án và quay lại.
- Đơn vị quản lý không chuyên nghiệp dẫn đến vận hành không hiệu quả.
- Chủ đầu tư không uy tín, tài chính không tốt, năng lực không cao dễ dẫn tới các rủi ro như: chậm tiến độ, không thực hiện đúng cam kết sinh lời…
- Rủi ro từ đòn bẩy tài chính: Đòn bẩy tài chính vay vốn ngân hàng là con dao 2 lưỡi nếu nhà đầu tư không nắm chắc dòng tiền.
Như vậy chúng ta có thể thấy loại hình bất động sản nào cũng có thể sinh lợi nhuận và đều có kèm với một số rủi ro. Vì thế chúng ta khó có thể trả lời chính sác được rằng nên chọn loại hình bất động sản nào để đầu tư an toàn.
Để đầu tư vào một loại hình bất động sản tạo ra loại nhuận và hạn chế tối đa những rủi ro sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: Kinh tế xã hội trong nước, kinh tế thế giới, chính trị, biến động thị trường,… và thêm một chút may mắn – một chút chấp nhận.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
