Nhà ở và đất đai là hai loại tài sản có thể nói là giá trị nhất trong một đời người, bất cứ ai cũng phấn đấu để có được, vì thế mà các giao dịch liên quan đến nhà đất luôn luôn diễn ra rất sôi động. Bài viết này sẽ đề cập đến những nội dung cần biết trước khi thực hiện mua bán nhà đất.
Contents
Mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất là cách gọi tắt, phổ biến của người dân khi tham gia vào các hợp đồng như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Đây đều là những giao dịch mà các bên tham gia không những phải lập thành văn bản mà pháp luật còn buộc phải công chứng, chứng thực bởi tính chất giao dịch có giá trị tài sản lớn và đều là những đối tượng tài sản được Nhà nước quản lý hết sức nghiêm ngặt.
Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng?
Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng được quy định rất rõ ràng tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, theo đó Nhà, công trình xây dựng khi cho thuê sẽ phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Đây là nguyên tắc hết sức nhân văn, bên thuê sẽ được đảm bảo các quyền lợi tối thiểu khi thuê nhà, công trình xây dựng và bên cho thuê cũng có thể đàm phán một mức giá phù hợp với các điều kiện hiện có của bất động sản.
Điều kiện mua bán nhà đất?
Mua bán nhà đất, để cụ thể thì chúng ta sẽ phân chia làm hai loại giao dịch cơ bản đó là Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở cũng là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhau cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân) và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhà ở để đưa vào giao dịch về mua bán sẽ phải có đủ các điều kiện như sau:
(i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (hiện nay chỉ có một mẫu thống nhất mang tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hánh chính có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền (Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014).
Quyền sử dụng đất để có thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng thì cần có đủ các điều kiện:
(i) Có Giấy chứng nhận tương tự như trường hợp Nhà ở;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và cuối cùng
(iv) Đất trong thời hạn sử dụng đất (Căn cứ khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
Mua bán nhà đất cần giấy tờ gì?
Việc mua bán nhà đất nói theo cách dân gian và các hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản khác đều phải được lập thành văn bản. Trong một số trường hợp luật quy định thì để văn bản hợp đồng vừa nêu có hiệu lực thì các bên tham gia hợp đồng phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán nhà ở/căn hộ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Nhìn chung, vì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng nhà nước đại diện thống nhất quản lý, do đó mà quyền sử dụng đất mới được dùng với thuật ngữ “chuyển nhượng”, bản chất của nó hoàn toàn giống với việc mua bán. Chúng tôi sẽ trình bày giấy tờ các bên cần chuẩn bị khi mua bán nhà đất thực hiện theo thủ tục công chứng như sau:
Đối với Bên bán/Bên chuyển nhượng, cơ bản sẽ cần có:
(i) Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu) còn thời hạn sử dụng;
(ii) Sổ hộ khẩu – có giá trị chứng minh nơi cư trú;
(iii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng – hiện nay có tên thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất, các mẫu Giấy chứng nhận cũ cũng có giá trị hợp pháp và tương đương có thể kể đến như là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
(iv) Giấy chứng nhận kết hôn – nếu bên bán/bên chuyển nhượng là vợ chồng và tài sản đem giao dịch là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Nếu bên bán/ bên chuyển nhượng là một người hoặc là tài sản riêng của người vợ hoặc người chồng thì sẽ cần Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người đó.
Đối với Bên mua/bên nhận chuyển nhượng, giấy tờ sẽ đơn giản hơn bao gồm:
(i) Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu) còn thời hạn sử dụng;
(ii) Sổ hộ khẩu;
(iii) Giấy chứng nhận kết hôn (trong trường hợp bên mua là vợ chồng).
Thủ tục mua bán nhà đất
Căn cứ vào khoản 3, Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở để có hiệu lực pháp luật thì bắt buộc phải tiến hành công chứng. Thủ tục để thực hiện một hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Các bên chuẩn bị giấy tờ để làm hồ sơ yêu cầu công chứng
Danh sách các giấy tờ cần chuẩn bị đã được nêu rõ ở phần bên trên, lưu ý khi đi phải đem toàn bộ các giấy tờ bản gốc tới tổ chức hành nghề công chứng. Các bên cũng nên thỏa thuận trước với nhau về giá cả mua bán cũng như bên nào sẽ chịu các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Bước 2: Các bên mang hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Căn cứ theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Chính vì quy định trên, các bên sẽ phải yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có nhà, đất. Ví dụ như mua bán căn nhà ở quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội thì các bên sẽ chỉ được yêu cầu công chứng tại các văn phòng công chứng/phòng công chứng thuộc khu vực thành phố Hà Nội, nếu đưa hồ sơ sang môt địa phương khác thì tổ chức hành nghề công chứng ở đó sẽ không có thẩm quyền thực hiện.
Tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp, đầy đủ, thống nhất của giấy tờ mà các bên cung cấp. Nếu hồ sơ còn thiếu sẽ yêu cầu các bên cung cấp thêm. Nếu hồ sơ đã đầy đủ thì công chứng viên/thư ký nghiệp vụ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất. Về lý thuyết, các bên hoàn toàn có thể tự mình soạn thảo hợp đồng, tuy nhiên thì khi đi công chứng hợp đồng, tổ chức hành nghề công chứng sẽ soạn thảo lại theo mẫu hợp đồng của họ.
Bước 3: Ký công chứng
Sau khi công chứng viên/thư ký nghiệp vụ hoàn tất việc soạn thảo hợp đồng, các bên trong hợp đồng sẽ được đọc và được nghe giải thích về toàn bộ các điều khoản cũng như thắc mắc liên quan. Nếu như đồng ý với toàn bộ nội dung của bản hợp đồng, các bên sẽ được hướng dẫn ký vào từng trang của hợp đồng, tại trang cuối cùng của hợp đồng, các bên sẽ ký, ghi rõ họ tên và điểm chỉ.
Công chứng viên sẽ là người cuối cùng ký vào từng trang của hợp đồng và ký vào trang lời chứng. Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực ngay tại thời điểm công chứng viên hoàn tất việc ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 4: Tổ chức hành nghề công chứng phát hành hợp đồng cho các bên
Sau khi hoàn tất việc trả phí công chứng, công chứng viên sẽ trả lại bản gốc giấy tờ cho các bên, trao trả hợp đồng cho các bên. Thông thường, tổ chức hành nghề công chứng sẽ chuẩn bị sẵn 2 bộ hồ sơ cho khách hàng để họ làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ và nộp thuế thu nhập cá nhân.
Bước 5: Làm thủ tục nộp thuế và sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Đây là bước cuối cùng để chính thức có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở khi được Nhà nước ghi nhận trên giấy tờ. Bên mua có nghĩa vụ làm các thủ tục sang tên trên sổ đỏ cho mình, đối với vấn đề thuế thu nhập cá nhân, tùy thuộc thỏa thuận bên nào chịu thuế mà bên đó sẽ có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thông báo thu thuế từ cơ quan thuế. Theo quy định nhà nước, việc sang tên sẽ kéo dài từ 10-15 ngày thì người dân có thể nhận được sổ, nhưng trên thực tế sẽ có sự xê dịch thời gian, sẽ mất khoảng trên dưới 30 ngày thì người mua có thể nhận được sổ đỏ mang tên của mình.
Một số câu hỏi về mua bán nhà đất
Hợp đồng cho thuê nhà có cần lập thành văn bản?
Căn cứ vào Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng cho thuê nhà cũng thuộc một trong các Hợp đồng về nhà ở và phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên trong thực tế cuộc sống thì hợp đồng cho thuê có khi các bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau hoặc có lập hợp đồng bằng văn bản nhưng nội dung lại sơ sài, không đầy đủ các tiêu chí mà Luật Nhà ở 2014 quy định. Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp thì các giao dịch này vẫn sẽ có hiệu lực nếu được hai bên thừa nhận.
Luật Cư trú năm 2020 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2021 có rất nhiều điểm mới, trong đó có điểm nổi bật đó là không còn quy định người dân muốn đăng ký thường trú vào thành phố trực thuộc trung ương có thời hạn tạm trú liên tục từ 01 năm trở lên đối với trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương và từ 2 năm trở lên với trường hợp đăng ký thường trú tại các quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương.
Hiện nay, chỉ với Hợp đồng thuê nhà là người dân có thể đăng ký tạm trú tại thành phố nơi mình đang sinh sống, làm việc, tuy nhiên dù luật không bắt buộc Hợp đồng thuê nhà phải lập bằng văn bản công chứng nhưng khi đăng ký tạm trú trên cơ sở Hợp đồng thuê nhà, cơ quan công an thực tế đã hướng dẫn người dân phải công chứng loại hợp đồng này, đây là một thực tế mà người dân cần phải lưu ý.
Có được phép mua bán công ty xây dựng không?
Mua bán doanh nghiệp là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp ở mức độ nhất định thông qua việc sở hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp đó. Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2019 thì tùy thuộc vào hình thức tổ chức của doanh nghiệp mà sẽ có những phương thức thể hiện việc mua bán khác nhau. Nếu có hình thức doanh nghiệp tư nhân thì có quyền bán toàn bộ doanh nghiệp. Nếu là công ty cổ phần thì hình thức mua bán thể hiện dưới dạng chuyển nhượng cổ phần. Nếu là công ty trách nhiệm hữu hạn thì hình thức sẽ là chuyển nhượng góp vốn trong công ty.
Đối với công ty xây dựng thì sẽ tùy thuộc vào loại hình công ty mà sẽ có các phương thức mua bán nhất định đã đề cập bên trên. Nhìn chung thì đối với các công ty xây dựng thường được tổ chức bằng loại hình công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn, cả hai loại hình này thì đều không thể bán toàn bộ doanh nghiệp cho một đơn vị khác.
Trên đây là toàn bộ bài viết về những thông tin cần biết trước khi tham gia mua bán nhà đất mà mỗi người cần tìm hiểu trước khi tham gia giao dịch về mua bán nhà đất. Cuối cùng, mua bán nhà đất không nên chỉ hiểu là đề cập tới hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhỏ lẻ giữa người dân với nhau mà mua bán nhà đất nên được hiểu theo nghĩa rộng hơn, với tư cách là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản.
Xem thêm các nội dung pháp lý liên quan tại: Bất động sản
Khuyến nghị của công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật lao động được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006198, E-mail: info@everest.org.vn.
