Thông thường hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và đủ điều kiện sang tên. Trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng vi bằng có được sang tên Sổ đỏ?
* Sang tên Sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.
Để trả lời cho thắc mắc “mua bán nhà đất bằng vi bằng có được sang tên Sổ đỏ” phải xem xét hai vấn đề sau:
– Có bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không?
– Giá trị của vi bằng như thế nào?
Hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực
* Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo quy định trên, ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện, đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng mới có hiệu lực và đủ điều kiện sang tên.
* Hồ sơ sang tên cần những gì?
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất gồm có:
(i) Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
(ii) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định (hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực).
(iii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Ngoài ra, đối với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì nộp thêm các loại giấy tờ sau:
(i) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
(ii) Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
(iii) Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
Như vậy, trong hồ sơ sang tên khi chuyển nhượng nhà đất phải có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
Vi bằng dùng để làm gì?
Căn cứ Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, giá trị của vi bằng được quy định như sau:
(i) Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng.
(ii) Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
(iii) Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Mua bán nhà đất bằng vi bằng không được sang tên Sổ đỏ vì:
(i) Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
(ii) Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
- Thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Người nước ngoài được mua nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam?
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
