Sau khi tham khảo các dự án chung cư có vị trí phù hợp với tài chính. Hợp đồng đặt cọc mua chung cư thì có cần điều khoản gì ? Có cần công chứng hay không ?
Contents
1. Hợp đồng đặt cọc mua chung cư là gì ?
(i) Khái niệm
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư là thủ tục pháp lý quan trọng trong giai đoạn đặt cọc mua bán căn hộ chung cư của hai bên bán và bên mua
(ii) Hợp đồng đặt cọc bao gồm
Trong hợp đồng đặt cọc phải bao gồm số tiền đặt cọc bên bán giao cho bên mua sau khi ký hợp đồng cọc, thời gian thực hiện các thủ tục giấy tờ pháp lý tiếp theo, số tiền chuyển hai bên trao đổi trong lần tiếp theo. Sau đó bên mua, bên bán và bên chứng nhận quá trình cọc sẽ ký nhận và kết thúc giai đoạn cọc để chuyển qua giai đoạn khác theo đúng quy định pháp luật.
2. Loại hình căn hộ chung cư và kinh nghiệm trước khi đặt cọc
Hiện tại trong thị trường bất động sản có nhiều loại căn hộ chung cư như : chung cư cao cấp, chung cư giá rẻ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội …. Tựu chung lại hợp đồng đặt cọc căn hộ sẽ chia ra làm 3 loại chính:
(i) Đặt cọc căn hộ chung cư đã bàn giao
Bạn cần tìm hiểu : giấy tờ nhà hợp lệ không ?, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…
Hợp đồng đặt cọc mua chung cư sẽ có thỏa thuận về giá căn hộ, diện tích căn hộ, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế : Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng … Thời gian đóng tiền …
(ii) Đặt cọc căn hộ chung cư đang xây dựng, đã xong móng
Nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định mua. Khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà?
Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.
Hợp đồng đặt cọc chung cư rất đơn giản nhưng vẫn đầy đủ các thông tin bên mua, bên bán. Diện tích căn hộ, giá căn hộ, chủ đầu tư, số tiền đặt cọc, ngày bổ sung tiền cọc…. Hợp đồng có kèm theo phiếu thu có dấu và chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối
(iii) Đặt cọc giữ chỗ căn hộ chung cư chưa xong móng
Theo quy định, các dự án bất động sản phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư. Và hạ tầng với dự án đất nền mới được bán cho khách hàng. Tuy nhiên, hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng.
Đánh vào tâm lý muốn có lời nhanh của nhà đầu tư. Việc giữ chỗ được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án. Khách hàng muốn mua nhà giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời. Thì thường phải đặt mua căn hộ trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp. Người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai. Thì khách hàng chỉ nên chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án. Một yếu tố cộng thêm nữa là chọn những chủ đầu tư uy tín. Cụ thể là trong hợp đồng họ dám cam kết thời gian cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
