Bất động sản hình thành trong tương lai là một giao dịch khá phổ biến, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều rủi ro vì người mua chưa được đứng tên sổ đỏ ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư. Vậy cần lưu ý điều gì đối với loại giao dịch này?
Những giấy tờ cần phải được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng
Một số giấy tờ quan trọng cần được kiểm tra gồm có:
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không. Văn bản này đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản
Thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải toả, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất,
Thực tế hiện nay vẫn còn nhiều khu chung cư, người dân không làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư
Việc kiểm tra giấy này nhằm xác nhận đất không có tranh chấp, và chủ đầu tư có toàn quyền định đoạt đối với đất này, người mua tránh được trách nhiệm liên đới không đáng có hoặc tránh việc hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu.
Giấy phép xây dựng của dự án bất động sản (Trường hợp phải có giấy phép xây dựng)
Theo Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng là:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng
- Công trình xây dựng tạm
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, bên ngoài công trình
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo
- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Theo đó, ngoại trừ các trường hợp trên thì dự án bất động sản cần được xin giấy phép xây dựng trước khi đưa vào khởi công.
Một số lưu ý khi ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).
Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần tìm hiểu xem dự án bất động sản hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán chưa. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự án nhà ở muốn mở bán phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Ngoài ra, nhà đầu tư phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
- Khái niệm và quy trình bảo trì công trình xây dựng là gì?
- Trình tự cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
