Trong những năm gần đây, tình trạng mua bán đất nông nghiệp rồi chuyển sang đất ở ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển đổi phải không hề dễ dàng, lại gặp rất nhiều rủi ro.
Tìm hiểu thông tin quy hoạch
Trước khi ký hợp đồng giao dịch đất nông nghiệp, người mua phải tìm hiểu mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch đất ở đã được phê duyệt hay chưa. Để chắc chắn, người mua nên chủ động liên hệ UBND quận (huyện) để xác minh thông tin và hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ không thể thực hiện nếu mảnh đất chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở. Do đó, người mua nên tránh những dạng đất này để tránh “tiền mất tật mang”.
Ngược lại, nếu mảnh đất dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở chắc chắn sẽ được thực hiện.
Tuy nhiên, nếu diện tích thửa đất dự định mua quá lớn, thì chỉ có thể chuyển đổi một phần thành đất ở. Diện tích cụ thể được phép chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ không thể thực hiện nếu mảnh đất chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở
Nắm vững các điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Để được pháp luật công nhận, mảnh đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở phải thỏa mãn các điều kiện sau:
(i) Theo quy định, khi mua bán đất nông nghiệp bắt buộc phải có Sổ đỏ. Đồng thời, đất hợp pháp không được xảy ra kiện tụng, tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất và không bị kê biên để thực hiện thi hành án.
(ii) Cần tuân thủ các quy định cho, tặng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/ NĐ-CP. Theo đó, đất nông nghiệp thuộc dạng đất canh tác được bảo vệ, đất rừng phòng hộ thì không được phép chuyển đổi sang đất ở.
Mảnh đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật
Tuân thủ quy trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Quy trình 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định, cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- CMND/CCCD/Sổ hộ khẩu.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Quy trình 2: Nộp hồ sơ
Người mua đất nông nghiệp đến nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận (huyện) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Quy trình 3: Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ
Có quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, hướng dẫn người nộp hồ sơ đóng thuế, phí theo quy định của pháp luật.
Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với diện tích từ 0,5ha để sử dụng vào mục đích dịch vụ, thương mại. UBND cấp quận, huyện phải trình văn bản lên UBND cấp tỉnh đồng ý trước khi quyết định phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sau đó chỉ đạo cập nhật, điều chỉnh thông tin hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Quy trình 4: Cơ quan có thẩm quyền trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền gửi quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình sau khi chủ thể thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Người mua cần tuân thủ các quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Theo quy định, người mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở cần thỏa thuận trước với người bán về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Tùy theo bảng giá thuế của từng địa phương, số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi sẽ khác nhau.
Để tiết kiệm chi phí, tránh mất nhiều thời gian chuyển đổi, người mua không nên chuyển đổi toàn bộ diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở hoặc làm các công trình khác.
Tùy theo bảng giá thuế của từng địa phương, số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi sẽ khác nhau
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai phải được lập bằng văn bản và có công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Nếu như hợp đồng không đảm bảo về mặt hình thức, không được chứng thực thì sẽ không có giá trị pháp lý và sẽ bị tòa án vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
