Luật kinh doanh bất động sản

0
182
Đánh giá

Luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 cho đến nay có nhiều bổ sung thêm về chính sách lẫn quy định. Công ty luật TNHH Everest xin tổng hợp để bạn lưu ý đến những cập nhập bổ sung mới nhất.

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực bất động sản, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

Luật kinh doanh bất động sản là gì?

Luật kinh doanh bất đông sản là quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Các văn bản pháp luật quy định luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản hiện hành được quy định theo các văn bản pháp luật như sau:

i) Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

ii) Luật nhà ở

iii) Nghị định 99/ 2015/NĐ-CP- Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.

iv) Nghị định 139/2017/NĐ-CP – Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến; kinh doanh bất động sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

v) Thông tư 20/2016/TT-BXD – Hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

vi) Một số văn bản quy định, nghi định, thông tư mới ban hành theo năm.

Những bổ sung mới trong luật kinh doanh bất động sản

Trong năm 2020, Luật kinh doanh bất động sản đã có những thay đổi và bổ sung về chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh bất động sản.

Nghị định mới về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào Nghị định 91/2019/NĐ-CP được ban hành vào ngày 05/01/2020, một số vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có thể bị xử phát tới hơn 01 tỷ đồng, cụ thể đối với các trường hợp như sau:

i) Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở: Căn cứ khoản 3, 4 Điều 9, trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền căn cứ theo diện tích tự ý chuyển, mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng áp dụng đối với tổ chức tự ý chuyển từ 03 héc ta trở lên tại khu vực đô thị.

ii) Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân: Theo điều 31, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua, thuê mua nhà thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm; mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng áp dụng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

iii)Phân lô, bán nền sai: Theo Khoản 2 Điều 21, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

Kinh doanh bất động sản phải có vốn 20 tỷ đồng

Bất động sản là sản phẩm có giá trị cao nên vốn tối thiểu nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh xoay vòng vốn đối với loại hình này là 20 tỷ đồng. Quy định điều 10 của luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 về việc bắt đầu hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên phía chủ đầu tư cần thành lập hợp tác xã hoặc là doanh nghiệp. Với mức vốn tối thiểu là con số 20 tỷ đồng.

Trường hợp cá nhân hoặc hộ kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng theo luật kinh doanh bất động sản thì cần kê khai nộp thuế đầy đủ. Trường hợp không đáp ứng được yêu cầu này, việc thành lập doanh nghiệp thông đúng như quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt với số tiền lớn từ 50.000.000 – 60.000.000đ điều 57 nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Phạt 300 triệu đồng khi chủ đầu tư sang nhượng nhà đất không có sổ đỏ

Điều kiện cần và đủ trong thủ tục chuyển nhượng nhà đất đó chính là cần phải có sổ đỏ. Theo như quy định của luật kinh doanh bất động sản điều 57 khoản 4 của nghị định 139/2017/NĐ-CP. Phía chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt từ 270 – 300 triệu đồng đối với trường hợp:

i) Chuyển nhượng nhà, đất dự án tại thời điểm không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc đang trong quá trình kê biên để đảm bảo thi hành án.

ii) Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo các yêu cầu, điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.

iii) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà đất của dự án không đúng với thủ tục quy định. Chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành công trinh đúng như dự án đã được phê duyệt. Không đảm bảo kết nối hạ tầng chung cư khu vực xung quanh, chưa hoàn thành công trình mà đã bàn giao. Theo như luật kinh doanh bất động sản mới bổ sung năm 2020 chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền.

25m² diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội

Thông tư 20/2016/TT-BXD quy định về nhà ở xã hội, nhà nước khuyến khích để cá nhân và tổ chức cá nhân xây dựng nhà ở  xã hội. Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định diện tích tối thiểu cho một căn nhà ở xã hội phải đạt ít nhất là 25m² gồm cả khu vệ sinh. Phòng ốc cũng cần đáp ứng được các điều kiện sau:

i) Diện tích nhà ở xã hội trung bình không nhỏ hơn 5m² cho một người.

ii) Nhà ở xã hội sử dụng phòng tối thiểu là 10m².

iii) Nhà ở xã hội xây liền kề để bán, cho thuê thì có thể có khu vệ sinh chung nhưng cần bố trí khu nhà vệ sinh nam và nữ riêng biệt nhau.

Chưa được cấp sổ đỏ thì trả tối đa 95% giá trị nhà đất

Quy định của khoản 4 điều 13 về luật kinh doanh bất động sản tính từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng. Trong thời hạn 50 ngày nếu bên phía chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý có liên quan hoặc không tiến hành làm thủ tục cấp sổ cho phía bên mua. Bên chủ đầu tư sẽ bị phạt 250.000.000 đ – 300.000.000 đ theo quy định của điểm Đ khoản 3 điều 57 của nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Đối với trường hợp bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất thì theo khoản 1 điều 57 của luật kinh doanh bất động sản bên bán không được thu quá 95% giá trị của hợp đồng. Số tiền còn lại 5% bên mua sẽ thanh toán khi được cấp sổ đỏ từ phía cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

  1. Bài viết trong lĩnh vực pháp luật được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây