Làm sao để bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng?

0
138
Đánh giá

Trong thời gian chờ nhận sổ hồng căn hộ chung cư, không ít chủ nhà muốn chuyển nhượng căn hộ do có các lý do đột xuất khác nhau. Vậy người đứng tên hợp đồng mua bán phải làm gì nếu muốn bán căn hộ khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu?

Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật , gọi Tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198

 Điều kiện bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Sổ hồng chung cư hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, do Bộ Xây dựng ban hành. Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Tuy nhiên trên thực tế, không ít chung cư chậm ra sổ hồng khiến cư dân gặp khó khăn khi muốn bán căn hộ hoặc vay vốn ngân hàng. Để bán được căn hộ khi chưa có sổ hồng, chủ căn hộ phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán (theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở năm  2014).

Thủ tục bán căn hộ khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Chuẩn bị đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng căn hộ chung cư

Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất được các thoả thuận mua bán (Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….), bên bán sẽ nộp đơn lên chủ đầu tư để xem xét. Đơn này phải đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của bên mua.

Sau đó, chủ đầu tư sẽ kiểm tra việc thanh toán của chủ căn hộ xem có bị chậm tiến độ, thiếu hay vướng mắc gì không, hợp đồng mua bán có đang thế chấp vay ngân hàng hay không…. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ ra thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Lúc này, chủ nhà mới được phép chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng.

Bước 2: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua và bên bán sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong đó thỏa thuận các nội dung về: Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên… Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Ngoài hợp đồng nêu trên, người bán cần chuẩn bị 1 số giấy tờ khác khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư
  • Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua)
  • Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…

Bước 3: Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Sau khi công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tùy theo thỏa thuận trước đó mà bên bán hoặc bên mua sẽ đứng ra thực hiện khai, nộp thuế TNCN. Cụ thể, mức thuế TNCN phải nộp trong trường hợp này được tính như sau:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế TNCN. Cơ quan giải quyết các thủ tục và vấn đề vướng mắc trong quá trình này là Chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư đó.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán
  • Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế

Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đã công chứng

Quy trình xác nhận của chủ đầu tư sẽ diễn ra trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được các giấy tờ liên quan đến giao dịch của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng căn hộ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân
  • Biên bản bàn giao nhà

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như trên để việc chuyển nhượng được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi, tránh xảy ra tranh chấp không đáng có.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

  1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn

TRẢ LỜI

Vui lòng nhập bình luận của bạn!
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây