Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khách hàng cần biết những gì để đảm bảo quyền lợi của mình ? Để đảm bảo được quyền lợi của cá nhân khi mua thì khách hàng cần biết những gì ?Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cùng tìm hiểu về hợp đồng mua bán bao gồm những nội dung cơ bản nào.
Contents
1. Hợp đồng mua bán là gì? Những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán
(i) Khái niệm
Có thể hiểu đơn giản hợp đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên trong đó bên bán sẽ có trách nhiệm chuyển giao hàng hóa ( ở đây là chung cư ) cho bên mua. Và bên mua phải có trách nhiệm trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ nào khác cho bên bán.
(ii) Nội dung cơ bản của bộ hợp đồng.
Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên mà hợp đồng mua bán sẽ có những điều khoản nhất đinh. Tuy nhiên, trong một hợp đồng mua bán đầy đủ thường có những điều khoản sau:
- Đối tượng của hợp đồng: Ghi rõ ràng bên mua và bên bán.
- Số lượng và chất lượng sản phẩm.
- Giá trị thực của sản phẩm cũng như các phương thức thanh toán.
- Thời gian, địa điểm, cách thức thực hiện hợp đồng.
- Quyền cũng như nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
- Trách nhiệm của các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chấp nếu vi phạm hợp đồng.
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn luôn có lợi cho chủ đầu tư
(i) Về bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Về bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là hợp đồng mua bán tài sản. Và nằm trong luật điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đây là mua bán bất động sản nên còn phải tuân theo một số quy định trong luật về nhà ở 2014, luật kinh doanh bất động sản cũng như các văn bản liên quan.
Bằng việc đưa ra những yêu cầu dựa trên cơ sở lợi ích của bên mua và bên bán, hợp đồng mua bán không thể dựa trên ý kiến từ một phía. Mà cần phải có sự thỏa thuận, thương lượng, trao đổi, thống nhất, ký kết và thực hiện dựa trên lợi ích các bên. Tuy nhiên, với nhiều hợp đồng mua bán. Các quy định về trách nhiệm,nghĩa vụ dường như chỉ dựa trên ý kiến của chủ đầu tư. Qua việc soạn thảo hợp đồng mẫu rồi áp đặt nó lên khách hàng.
(ii) Đảm bảo quyền lợi khách hàng
Do đó, để đảm bảo quyền lợi khách hàng cũng như tính trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc mua bán căn hộ chung cư. Đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề này với những yêu cầu bắt buộc: Chủ đầu tư phải tuân theo các hướng dẫn khi soạn thảo hợp đồng mua bán. Ngoài ra để tăng tính pháp lý cũng như nâng cao vai trò quản lý nhà nước và hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt quan điểm cá nhân lên hợp đồng mua bán bất động sản. Thì hợp đồng mua bán bất động sản cần được đăng ký. Và được Cục quản lý cạnh tranh phê duyệt trước khi được sử dụng để ký kết với khách hàng.
Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp xảy ra các tranh chấp xung quanh quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong hợp đồng. Nguyên nhân chủ yếu là bởi chủ đầu tư đã chồng chéo các quy định về tiến độ thanh toán tiền. Và phạt hợp đồng để có lợi cho mình. Do đó khách hàng cần nắm rõ các quy trình. Và thủ tục khi mua bán căn hộ chung cư cũng như cần phải nắm rõ nội dung của hợp đồng mua bán để tránh những tranh chấp sau này.
3. Những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán
(i) Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đối với hợp đồng mua bán nói chung và bất động sản nói riêng thì đối tượng chính là mặt hàng cần mua, cần bán. Chủ đầu tư cần phải đảm bảo theo đúng số lượng, chất lượng, các tiêu chuẩn đã ghi rõ trong hợp đồng. Và khách hàng cũng cần nắm rõ để tránh những tranh chấp không mong muốn. Trong hợp đồng cần phải liệt kê rõ ràng các đặc tính như: số lượng, chất lượng, hãng,…. khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.
(ii) Giá cả và phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán,…
Hợp đồng cần thể hiện rõ ràng, càng chi tiết càng tốt về số tiền cũng. Như phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, các yêu cầu và trách nhiệm của các bên liên quan. Quan trọng nhất là tiến độ thanh toán. Thông thường tiến độ thanh toán sẽ phụ thuộc vào tiến độ thi công của công trình. Do đó cần thể hiện rõ ràng thời điểm thanh toán, nếu theo thời gian cụ thể (ví dụ 1-2 tháng sẽ đóng 1 lần) thì cũng cần phải có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công phù hợp.
(iii) Cần nắm rõ thông tin về dự án
Nhiều chủ đầu tư thường che dấu các thông tin như: thời hạn đầu tư, dự án được xây dựng trên đất thuê hay lâu dài, các giấy tờ pháp lý đi kèm ( các phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công,.. được các cấp có thẩm quyền phê duyệt ). Nhiều người mua nhà thường không để tâm đến vấn đề này. Dẫn đến tình trạng nhiều dự án khi hết thời hạn sở hữu căn hộ chung cư do đất chỉ là đất thuê theo thời hạn 30 – 50 năm. Do đó khi hết thời hạn thuê, người mua nhà không biết phải giải quyết thế nào.
(iv) Phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ được tính như thế nào
Đã có rất nhiều tranh chấp xung quanh việc quản lý phí bảo trì. Thông thường khoản chi phí này là 2% giá trị căn hộ. Được người mua nhà nộp cho chủ đầu tư sau đó sẽ được bàn giao lại ban quản lý toàn nhà. Để phục vụ cho việc bảo trì bảo dưỡng những phần diện tích sử dụng chung của cư dân.
Ngoài ra người mua nhà còn phải trả một khoản chi phí khác đó. Chính là phí dịch vụ khi sở hữu căn hộ chung cư. Phí dịch vụ được tính dựa theo diện tích sở hữu của căn hộ, ở những dự án cao cấp phí dịch vụ thường rất cao. Và được tính theo m² do đó khoản tiền mà người sở hữu phải trả một tháng cũng khá cao. Do đó nhiều người thường suy nghĩ giữa nên mua căn hộ chung cư hay nhà đất thổ cư.
- Quy trình mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư liền kề, biệt thự.
- Phân biệt hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
